Случаи обязательного согласования отчетов об оценке в росимуществе. Об утверждении порядка рассмотрения отчетов об оценке при реализации росимуществом полномочий собственника федерального имущества Финансовое состояние компании и возможность привлечения с

В рамках закона о банкротствах физических лиц. Вопрос оценки имущества во время процедуры банкротства становится все более актуальным. Какова роль оценщика и в чем особенности проведения этого вида оценки, рассказал в своей колонке наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов.

Проведение оценки стоимости имущества по делам о банкротстве регламентируется общими положениями законодательства об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Особых правил и специальных стандартов на федеральном уровне на сегодняшний день не разработано.

Но это вовсе не свидетельствует о том, что оценка реализуемого на торгах имущества производится в общем порядке и не имеет никаких специфических особенностей.

Ряд нюансов в данной деятельности все же имеется. Разберем каждый из них.

1. Объект оценки ничем не ограничен

Известно, что на федеральном уровне разработан ряд стандартов оценки, определяющих особенности оценки того или иного объекта (недвижимого имущества, акций и долей, нематериальных активов и т. д.).

Должник в банкротном деле может иметь имущество различного рода, причем все оно подлежит реализации в счет удовлетворения требований кредиторов. Поэтому, если оценке подлежит специфический объект, для которого предусмотрены специальные правила, установленные федеральными стандартами, их необходимо учитывать и основывать подготовку отчета, помимо общих положений, на положения соответствующего стандарта оценки.

2. Вид определяемой стоимости

До проведения оценки составляют задание на оценку, требования к содержанию которого установлены в частности в ФСО № 1. К одному из таких требований относится необходимость указания стоимости, подлежащей определению. В рамках процедуры банкротства устанавливается либо рыночная, либо ликвидационная стоимость имущества.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Однако процедура банкротства порождает возникновение таких чрезвычайных обстоятельств, как вынужденное отчуждение объекта оценки. Поскольку объект реализуется на торгах, то времени на его реализацию может быть меньше, чем при обычных условиях. При определении ликвидационной стоимости ключевую роль как раз играют сжатые сроки, отведенные для продажи объекта оценки. Стоимость объекта снижается, а значит, ликвидационная стоимость всегда будет ниже рыночной.

3. Сроки реализации

Большое значение при оценке имущества в рамках банкротства приобретает срок, оставшийся до окончания конкурсного производства, в который необходимо реализовать объект оценки на торгах. Чем он больше, тем по более высокой цене можно продать имущество должника.

4. Обязательность привлечения оценщика

В ряде случаев привлечение оценщика к определению стоимости имущества, подлежащего реализации, является обязательным, т. е. право арбитражного управляющего на привлечение оценщика трансформируется в его обязанность.

В законе указано несколько таких случаев:

Должник - унитарное предприятие;

Должник - акционерное общество, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности.

Подлежит обязательной оценке независимым оценщиком и имущество, являющееся предметом залога, и движимое имущества, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о признании должника банкротом, превышает 100 тыс. руб.

5. Особенности отчета об оценке

Если должником является унитарное предприятие или акционерное общество, более 25% голосующих акций которого находится в государственной или муниципальной собственности, к отчету об оценке необходимо приложить заключение Росимущества на подготовленный отчет. Заключение готовится по результатам анализа отчета на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также на предмет соответствия сведений, представленных в отчете, сведениям, содержащимся в комплекте документов. Росимущество в течение 30-ти дней принимает либо положительное решение насчет отчета об оценке, либо отрицательное. В любом случае оно направляется арбитражному управляющему. В случае дачи положительного заключения или, наоборот, отсутствия заключения собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке.

Оценка имущества в деле о банкротстве имеет свои особенности, однако в связи с разнородностью имущества, которое может иметься у должника, необходимости в разработке отдельного стандарта оценки имущества, подлежащего реализации на торгах в ходе банкротства, нет.

Постановление содержит указание на судебного исполнителя, наименование подразделения ФССП, номер и дату исполнительного документа. Здесь прописывается сам факт самостоятельной оценкиприставом имущества со ссылкой на ст.82 «Об исполнительном производстве». Далее пристав прописывает примерную (которая в дальнейшем подлежит корректировке) или итоговую стоимость каждой перечисленной вещи. В основном судебные исполнители руководствуются в своей оценке рыночной стоимостью вещей. Именно отталкиваясь от рыночного значения должна будет определяться стартовая цена реализации имущества на торгах. Рыночная стоимость является динамической величиной и отражает, какую можно получить выручку от сделки в текущий момент времени. Поэтому произведенная оценка имеет свой срок давности. Он составляет не более полугода. Если указанный срок истек, возникает потребность в новой оценочной работе.

Статья 130. оценка имущества должника

В отличие от оценки, проводимой в рамках гражданско-правового договора в соответствии с Законом об оценочной деятельности, судебная экспертиза о стоимости объекта является процессуальным действием, — назначается судом по ходатайству или с согласия лиц, участвующих в деле, при этом эксперт уведомляется об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Эксперт проводит исследование и дает заключение в рамка Закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Далее, по результатам рассмотрения жалобы заявителя суд выносит определение, которое может быть далее обжаловано в апелляционном порядке.

Особенности оценки стоимости в конкурсном производстве

Инфо

Для целей определения начальной цены продажи имущества в порядке аукционных торгов в рамках конкурсного производства следует определять нижнюю наиболее вероятную границу рыночной стоимости. Применение ликвидационной стоимости следует обосновывать для каждого объекта оценки. Изменения законодательства1. В июле 2006 года Федеральным законом от 27.07.2006 ФЗ № 157-ФЗ были приняты поправки к Федеральному закону об оценочной деятельности в Российской Федерации № 135-ФЗ.

Эти поправки не коснулись положений о достоверности отчета как документа доказательственного значения. Величина стоимости объекта оценки остается величиной не обязательной (рекомендуемой), за исключением случаев, когда Законом специально установлена ее обязательность.2.

Сроки обжалования отчета об оценке

Минимизировать его можно только путем контроля за установлением начальной стоимости имущества, выставленного на торги, ведь занижение стоимости на этой стадии значительно уменьшает шансы кредиторов на полное погашение их требований. Первичная стоимость имущества, выставленного на торги, может быть определена с помощью независимого оценщика (именно «может», но не «обязана»). Привлечение оценщика к процедуре банкротства иногда является обязательным, такие случаи оговорены в законе.
Деятельность оценщика в процедуре банкротства немного отличается от иных случаев оказания оценочных услуг. Специального правового регулирования на федеральном уровне порядок оказания оценочных услуг в банкротстве не получил. Поэтому проведение оценки стоимости имущества по делам о банкротстве регламентируется общими положениями законодательства об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Особенности оценки имущества в деле о банкротстве

Решение о замещении активов принимает уполномоченный орган управления должника, и, казалось бы, можно сделать вывод о необязательности (рекомендуемости) величины стоимости замещаемых активов, однако в данном случае будут применяться специальные нормы — нормы Закона об акционерных обществах в части внесения имущества неденежными средствами в уставный капитал нового ОАО. 4. Необходимо дополнительно обратить внимание, что обязательная оценка не предполагает в общем случае обязательности величины ее стоимости (в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92).5. Суды учитывают, что арбитражный управляющий наделен правом самостоятельно привлекать специалистов (в том числе Оценщика) для выполнения услуг, требующих специальных знаний, на договорной основе.6.

Оценка при банкротстве

Важно

Отчет оценщика в деле о банкротстве унитарного предприятия сам по себе носит рекомендательный характер и является лишь предпосылкой для определения начальной продажной цены имущества, а отсутствие заключения Росимущества по отчету не мешает управляющему приступить к продаже имущества должника, пояснил Верховный Суд (ВС) РФ в определении, опубликованном в картотеке арбитражных дел. Закон о банкротстве (ст. 130 - Оценка имущества должника) предусматривает направление отчета об оценке имущества унитарного предприятия в Росимущество, если по закону привлечение оценщика для определения стоимости имущества обязательно, говорится в определении. Отчет служит дополнительной гарантией соответствия отчета законодательству, федеральным стандартам оценки и рыночной стоимости, отметил ВС.

К вопросу оценки стоимости имущества должника

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора»; 3) «апелляционный суд правомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца о приобщении к материалам дела заключения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области по оспариваемому отчету». Кассационная инстанция постановила, что обжалуемые судебные акты отмене не подлежат. Обобщая подобные дела, Президиум ВАС РФ констатировал, что «поскольку Законом о банкротстве предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

An error occurred.

Истцу необходимо собрать доказательства, указывающие на нарушение оценщиком законодательных норм, недостоверность результатов оценочных мероприятий или несоответствие отчета действующим стандартам и нормативам. Для проверки подлинности информации обычно привлекают независимых экспертов и оценщиков. Существует один важный момент: отчет оценщика можно оспорить только, если его привлечение к процессу было обязательно по закону.
Если же его работа носила только рекомендательный характер, то обжалованию отчет не подлежит. Обжалование расчетной стоимости объекта, указанной приставом, допускается, так как считается, что он не обладает достаточной компетенцией и уровнем знаний для проведения рыночной оценки. Обжалование обычно происходит в несколько этапов: первоначально к делу привлекается независимый оценщик.

Нужно ли заключение росимущества по отчету об оценке при банкротстве гуп?

По итогам июня 1771 россиянин был признан неплатежеспособным в рамках закона о банкротствах физических лиц. Вопрос оценки имущества во время процедуры банкротства становится все более актуальным. Какова роль оценщика и в чем особенности проведения этого вида оценки, рассказал в своей колонке наш постоянный эксперт, генеральный директор юридической компании «Деловой дом», к.ю.н., Алексей Кузнецов. Проведение оценки стоимости имущества по делам о банкротстве регламентируется общими положениями законодательства об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Особых правил и специальных стандартов на федеральном уровне на сегодняшний день не разработано. Но это вовсе не свидетельствует о том, что оценка реализуемого на торгах имущества производится в общем порядке и не имеет никаких специфических особенностей. Ряд нюансов в данной деятельности все же имеется.

Как оценивают имущество при банкротстве

Распространенной ошибкой при обжаловании результатов оценки имущества должника в конкурсном производстве является их оспаривание посредством предъявления отдельного иска. В рамках конкурсного производства суды отказывают в удовлетворении исковых требований в случае предъявления отдельного иска о признании недействительным отчета независимого оценщика или иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика. Это при том, что статьей 130 Закона о банкротстве предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (далее — Оценщик), а также возможность реализации права на обжалование результатов оценки заинтересованными лицами, не связанными с оценщиком напрямую договорными отношениями. Подача подобных исков связана с неправильной трактовкой части 2 пункта 3 ст.

Проведение процедуры оценки собственности должника

В конкурсном производстве в форме отдельного иска может быть оспорена величина стоимости объекта оценки лишь конкурсным управляющим, находящимся в договорных отношениях с Оценщиком. Не исключено что поэтому законодатель (мнение авторов) не ввел его в круг лиц в части 2 п.3 ст. 130, имеющих право обжалования. Однако авторы настоящей статьи не знакомы с такой судебной практикой.

Порядок и форма обжалования результатов оценки в конкурсном производстве Если оспорить оценку нельзя путем предъявления отдельного иска, то это не означает абсолютную недоступность проверить в судебном порядке качество предоставленных услуг по оценке.

Министерство экономического развития Российской Федерации
ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ

ПРИКАЗ

В соответствии с Положением о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом , утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, N 23, ст.2721; 2008, N 46, ст.5337; 2009, N 3, ст.379; 2009, N 6, ст.738; 2009, N 19, ст.2342),

приказываю:

1. Утвердить прилагаемый Порядок рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества.

2. Управлению организации оценки федерального имущества и аудита Росимущества, структурным подразделениям территориальных органов Росимущества руководствоваться прилагаемым Порядком рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества.

3. Признать утратившим силу приказ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 N 185 "Об утверждении Порядка экспертизы отчетов об оценке".

4. Контроль за исполнением настоящего Приказа возложить на заместителя Руководителя имущества И.С.Петрова.

Руководитель
Ю.А.Петров

Порядок рассмотрения отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества

УТВЕРЖДЕН
приказом Федерального агентства по
управлению государственным
имуществом
от 23 сентября 2009 года N 272

1. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), постановления Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года N 432 "О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" (далее - Положение), Федеральными стандартами оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" , утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 (далее - ФСО N 1), Федеральными стандартами оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" , утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 (далее - ФСО N 2), Федеральными стандартами оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" , утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254 (далее - ФСО N 3), и иными нормативными правовыми актами в целях организации работы по рассмотрению отчетов об оценке при реализации Росимуществом полномочий собственника федерального имущества.

2. Основные понятия и определения

2.1. Для целей настоящего Порядка используются следующие основные понятия и определения:

рассмотрение отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке отчета об оценке на соответствие федеральным стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности;

письменное мотивированное мнение - документ, составленный по результатам рассмотрения отчета об оценке, содержащий обязательные реквизиты, предусмотренные для подобных документов Инструкцией по делопроизводству в Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, а также Типовой инструкцией по делопроизводству в федеральных органах исполнительной власти , утвержденной приказом Минкультуры России от 8 ноября 2005 года N 536 ;

должностное лицо - уполномоченное должностное лицо Росимущества или его территориального органа, осуществляющее рассмотрение отчета об оценке.

3. Основания рассмотрения отчетов об оценке

3.1. Рассмотрение отчетов об оценке осуществляется в случаях, предусмотренных законодательством, актами Минэкономразвития России, приказами Росимущества.

В случаях, не предусмотренных законодательством, актами Минэкономразвития России, приказами Росимущества, в том числе при поступлении жалобы на действия территориальных органов Росимущества по вопросам рассмотрения отчетов об оценке, рассмотрение соответствующих отчетов об оценке может быть проведено Управлением организации оценки федерального имущества и аудита Росимущества только по поручению Руководителя или заместителя Руководителя Росимущества, курирующего вопросы организации оценки федерального имущества.

3.2. В случае если с даты составления поступившего отчета об оценке прошел срок, предусмотренный пунктом 26 ФСО N 1 , в течение которого итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных законодательством об оценочной деятельности, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, или указанный срок истечет в течение периода, предусмотренного для рассмотрения данного отчета об оценке, то рассмотрение данного отчета не проводится, а отчет в течение 5 рабочих дней с момента поступления направляется заявителю с указанием причин возврата.

4. Основные обязанности должностного лица при рассмотрении отчета об оценке

Должностное лицо при рассмотрении отчета об оценке обязано:

- используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, осуществить проверку отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки;

- соблюдать требования законодательства Российской Федерации, актов Минэкономразвития России, актов Росимущества и положения настоящего Порядка;

- обеспечивать конфиденциальность и не разглашать информацию, полученную в ходе рассмотрения отчета об оценке, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

- обеспечивать сохранность документов, переданных на рассмотрение;

- по итогам рассмотрения отчета об оценке составлять заключение в соответствии с положениями раздела 5 настоящего Порядка.

5. Требования к порядку рассмотрения отчетов об оценке

5.1. Должностное лицо при рассмотрении отчета об оценке, используя информацию, содержащуюся в отчете об оценке, обязано проверить отчет об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки согласно листу соответствия отчета об оценке (приложение 1).

5.2. По результатам рассмотрения отчета об оценке составляется письменное мотивированное мнение, оформленное служебной запиской, содержащей мотивированный вывод о соответствии (несоответствии) данного отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, и (или) возможности (невозможности) использования отчета об оценке для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества.

Письменное мотивированное мнение подписывается в установленном порядке должностным лицом Росимущества, территориального управления Росимущества, ответственным за рассмотрение отчетов об оценке.

5.3. В письменном мотивированном мнении, содержащем мотивированный вывод о несоответствии рассмотренного отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, и (или) невозможности использования данного отчета для принятия решений, связанных с реализацией полномочий собственника федерального имущества, указываются выявленные несоответствия рассмотренного отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, в рамках соответствующих замечаний.

Замечания к отчету об оценке должны содержать указание на нарушенное положение законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, а также отражать значимость выявленных нарушений и показывать существенность их влияния на итоговый результат.

5.4. Письменное мотивированное мнение в срок, установленный Приказом, направляется заявителю или в адрес, указанный в поручении, на основании которого рассматривался данный отчет об оценке.

6. Контроль

6.1. Управление организации оценки федерального имущества и аудита Росимущества на основании поручений Руководителя Росимущества и заместителя Руководителя Росимущества, курирующего вопросы организации оценки федерального имущества, осуществляет контроль территориальных органов Росимущества на предмет эффективности организации работы по рассмотрению отчетов об оценке, для чего запрашивает в соответствующих территориальных органах Росимущества необходимые документы, в том числе отчеты об оценке, и по результатам проверки составляет акты с указанием выявленных нарушений.

6.2. Территориальные органы Росимущества по требованию Управления организации оценки федерального имущества и аудита Росимущества в течение 3 рабочих дней с момента поступления соответствующего запроса о проведении проверки направляют в Управление организации оценки федерального имущества и аудита Росимущества затребованные документы, в том числе оригиналы отчетов об оценке и копии выданных письменных мотивированных мнений.

По окончании проверки оригиналы отчетов об оценке Управление организации оценки федерального имущества и аудита Росимущества в течение 30 рабочих дней направляет в соответствующие территориальные органы Росимущества.

Приложение 1 к Порядку. Лист соответствия отчета об оценке

Приложение 1
к Порядку рассмотрения отчетов об
оценке при реализации
Росимуществом полномочий
собственника федерального имущества

Наименование отчета:

Номер отчета:

Дата составления отчета:

Информация об оценщике (оценщиках), выполнивших оценку

Информация о членстве в СРО

Сведения о

Наименование СРО

N в реестре СРО

нахождения оценщика(ов)

страховании профессиональной ответственности

Объект оценки:

Определение объекта

Место нахождения объекта

Основание проведения оценки:

от 00.00.0000 г.

_______________
Указывается в случае, если объекту оценки присущи такие реквизиты.


Требования к оформлению отчета	Источник требований	Примечание
Указана дата составления отчета
Указан порядковый номер
Постраничная нумерация
Отчет прошит
Отчет подписан оценщиком (оценщиками)
Отчет подписан руководителем юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, если исполнителем является юридическое лицо
Отчет скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор

Общие требования к содержанию отчета об оценке

Источник требований

Примечание

Основные факты и выводы

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки

общая информация, идентифицирующая объект оценки

результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Задание на оценку

объект оценки

имущественные права на объект оценки

цель оценки

предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения

соблюдение сроков проведения оценки

дата оценки

дата составления отчета

допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

Сведения о заказчике оценки и об оценщике

о заказчике:

организационно-правовая форма

полное наименование

основной государственный регистрационный номер

дата присвоения основного государственного регистрационного номера

место нахождения

об оценщике (оценщиках)

фамилия, имя, отчество

информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков

Наименование СРО, N в реестре

номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности

сведения о страховании гражданской ответственности оценщика

организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки

ограничения и пределы применения полученного результата оценки

Применяемые стандарты оценочной деятельности

информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки

обоснование использования тех или иных стандартов при проведении оценки данного объекта оценки

Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица

да/нет,
00.00 руб.

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

доходный подход - описание применения с приведением расчетов или обоснованный отказ

Описание процедуры согласования результатов оценки, полученных разными подходами к оценкеда/нет

Приложения к отчету

копии документов, описывающих качественные и количественные характеристики объекта оценки

копии материалов и распечаток, используемых в ходе проведения оценки, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации



(должность)	(Подпись)	(И.О. Фамилия)
(Фамилия И.О. исполнителя)
(номер контактного телефона)
(Наименование структурного подразделения)
(Наименование отдела)

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
рассылка

Отчеты

Случаи обязательного согласования отчетов об оценке в Росимуществе

Как правило, оценку какого-либо имущества требует закон. Прежде всего, такие случаи предусмотрены в Законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Существуют случаи, когда произведенная оценка законодательно должна пройти согласование в Росимуществе.

В настоящее время определены три ситуации, когда различного рода организациям приходится взаимодействовать с Росимуществом и его Территориальными органами по вопросам согласования результатов оценки, а именно:

Отчет об оценке (подлинный экземпляр или надлежащим образом заверенная копия);
- заверенная надлежащим образом копия положений плана внешнего управления, утвержденного собранием кредиторов, в соответствии с которыми подлежит продаже оцениваемое имущество должника (в случаях, предусмотренных статьей 111 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»);
- заверенные надлежащим образом копии документов по результатам инвентаризации оцениваемого имущества, в том числе подтверждающих (устанавливающих) права на данное имущество, а также документов, подтверждающих включение оцениваемого имущества в конкурсную массу должника (в случаях, предусмотренных статьей 130 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

После рассмотрения указанных документов сроком не более 30 календарных дней с даты поступления обращения Росимущество выдает заключение ГФКО - документ, составленный по результатам экспертизы отчета об оценке.

Полномочия ГФКО осуществляет центральный аппарат Росимущества в случаях, если объектом оценки является имущество градообразующих организаций или стратегических предприятий и организаций (параграфы 2 и 5 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» соответственно). В иных случаях, предусмотренных Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», а также в соответствии с поручениями заместителя Руководителя Росимущества полномочия ГФКО осуществляют территориальные управления Росимущества.

Если заявитель не согласен с действиями территориальных органов Росимущества в ходе проведения ими экспертизы отчетов об оценки.

Соответственно, акционерные общества, владельцем которых от 2 до 50% включительно голосующих акций является государство и (или) муниципальное образование (далее - акционерные общества) обязаны уведомлять Росимущество о принятом советом директоров (наблюдательным советом) общества решении об определении цены (денежной оценки) имущества, цены размещения эмиссионных ценных бумаг общества, цены выкупа акций общества (далее - цена объектов) в случаях:

Определения денежной оценки имущества, вносимого в оплату акций, при оплате дополнительных акций неденежными средствами (пункт 3 статьи 34 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются дополнительные акции общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 36 Закона об акционерных обществах);
- определения цены, по которой оплачиваются эмиссионные ценные бумаги общества, размещаемые посредством подписки (пункт 1 статьи 38 Закона об акционерных обществах);
- определения цены приобретения обществом размещенных акций (пункт 4 статьи 72 Закона об акционерных обществах);
- определения цены выкупа акций обществом у акционеров (пункт 3 статьи 75 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемого или приобретаемого имущества (услуг) в рамках крупной сделки (пункт 2 статьи 78, пункт 2 статьи 79 Закона об акционерных обществах);
- определения цены отчуждаемых либо приобретаемых имущества или услуг в рамках сделки с заинтересованностью (пункт 7 статьи 83 Закона об акционерных обществах).

В данных случаях акционерные общества в течение 3 рабочих дней с даты принятия советом директором (наблюдательным советом) общества решения об определении цены объектов, представляют в Росимущество следующие документы:

Копию решения совета директоров (наблюдательного совета) общества об определении цены объектов;
- отчет об оценке или его копия, заверенная оценщиком, в случае, если привлечение оценщика для определения цены объектов в соответствии с Законом об акционерных обществах является обязательным, и в иных случаях, если для определения цены объектов привлекался оценщик;

В соответствии с Законом об акционерных обществах привлечение оценщика является обязательным в случаях:

определения рыночной стоимости имущества вносимого в оплату акций, при оплате дополнительных акций неденежными средствами (абзац 3 пункта 3 статьи 34 Закона об акционерных обществах);
определения цены выкупа акций обществом у акционеров (пункт 3 статьи 75, пункт 2 статьи 77 Закона об акционерных обществах);
принятия Росимуществом решения о несоответствии цены объектов, определенной решением совета директоров (наблюдательного совета) общества в соответствии со статьей 77 Закона об акционерных обществах без привлечения оценщика, сложившимся рыночным ценам на аналогичные объекты (абзац 11 пункта 3 статьи 77 Закона об акционерных обществах), или совет директоров (наблюдательный совет) общества принимает решение об отказе от совершения данной сделки.
иные документы (копии документов), содержащие информацию об определении цены объектов, подготовленную обществом, его акционерами или контрагентом общества, в случае, если в соответствии с Законом об акционерных обществах привлечение оценщика не является обязательным и оценщик не привлекался для определения цены объектов.

Росимущество рассматриваетпредставленные документы и осуществляет проверку:

отчета об оценке, подготовленного оценщиком, - на соответствие стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности;
решения совета директоров (наблюдательного совета) общества об определении цены объектов - на соответствие сложившимся рыночным ценам на аналогичные объекты, в случаях, если в соответствии Законом об акционерных обществах привлечение оценщика не является обязательным.

Росимущество в течение 20 дней с даты получения указанных документов, вправе направить в общество мотивированное заключение.

Мотивированное заключение Росимущества направляется в:

Общество в случае принятия Росимуществом решения о несоответствии цены объектов, определенной решением совета директоров (наблюдательного совета) общества без привлечения оценщика, сложившимся рыночным ценам на аналогичные объекты. В случае получения такого заключения совет директоров (наблюдательный совет) общества принимает решение об отказе от совершения сделки или принимает решение об определении цены объектов с обязательным привлечением оценщика и соблюдением порядка, установленного статьей 77 Закона об акционерных обществах;
- членом которой является оценщик, осуществивший оценку, в случае принятия Росимуществом решения о несоответствии отчета об оценке, подготовленного оценщиком, стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности для проведения саморегулируемой организацией экспертизы соответствующего отчета об оценке.

Заключение Росимущества может быть оспорено в судебном порядке по иску общества.

В случае направления в саморегулируемую организацию оценщиков мотивированного заключения Росимущество выносит предписание о приостановлении исполнения решения совета директоров (наблюдательного совета) общества об определении цены объектов на срок проведения экспертизы соответствующего отчета об оценке и одновременно уведомляет общество об обращении в саморегулируемую организацию оценщиков для проведения такой экспертизы с приложением указанного предписания и копии направленного мотивированного заключения.

Саморегулируемая организация оценщиков проводит такую экспертизу и по ее итогам направляет заключение в Росимущество и общество в срок, не превышающий 20 дней со дня получения мотивированного заключения. В случае направления саморегулируемой организацией оценщиков по итогам экспертизы отрицательного заключения цена объектов, определенная советом директоров (наблюдательным советом) общества, признается недостоверной.

Росимущество вправе оспорить результаты экспертизы в судебном порядке.

В случае, если Росимущество не направит в общество заключение в установленный срок, цена объектов признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки.

Сделка, которая совершена обществом с нарушением порядка, установленного статьей 77 Закона об акционерных обществах, или цена которой является недостоверной в соответствии со статьей 77 Закона об акционерных обществах, может быть признана недействительной по иску Росимущества в течение шести месяцев со дня, когда Росимущество узнало или должно было узнать о совершении сделки.

Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе отказать в признании сделки недействительной, если обществом будет доказано, что допущенные нарушения не являются существенными и сделка не повлекла за собой причинение убытков обществу, государству и (или) муниципальному образованию.

Следует отметить, что в настоящее время функции уполномоченного органа территориальные управления Росимущества пока выполнять не могут (данные полномочия не делегированы им центральным аппаратом Росимущества).

3. Полномочия собственника
Постановлением Правительства РФ от 27.11.2004 г. № 691 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом» установлено, что Росимущество является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в области приватизации и полномочия собственника, в том числе права акционера, в сфере управления имуществом Российской Федерации.

3.1. Согласование отчетов об оценке при приватизации федерального имущества. Для реализации прогнозных планов (программ) приватизации федерального имущества Российский фонд федерального имущества (РФФИ) привлекает независимого оценщика для проведения работ по оценке приватизируемого федерального имущества. Пунктом 3 статьи 77 Федерального закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», а также пунктом 19 Временного регламента взаимодействия Росимущества и Российского фонда федерального имущества (далее - РФФИ) по реализации прогнозных планов (программ) приватизации федерального имущества, утвержденного совместным распоряжением Росимущества и РФФИ от 27.06.2007 г. № 2378-р/120, предусмотрены полномочия Росимущества по проверке отчетов об оценке на предмет их соответствия стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.

Росимущество в двухнедельный срок с даты получения отчета об оценке готовит заключения об его соответствии (несоответствии) законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности. Заключение должно содержать исчерпывающий перечень замечаний на представленный отчет. В двухнедельный срок с даты подписания заключения на отчет об оценке Росимущество издает распоряжение об условиях приватизации соответствующего имущества. Распоряжением об условиях приватизации, в том числе, определяются:
- способ приватизации имущества;
- нормативная цена;
- начальная цена продажи имущества.

Копия решения об условиях приватизации федерального имущества направляется Росимуществом в РФФИ не позднее трех рабочих дней, следующих за его принятием Копия решения об условиях приватизации федерального имущества в указанный срок также публикуется Росимуществом на официальном сайте Росимущества в сети Интернет, в иных открытых источниках и направляется в информационные агентства.

В случае наличия у Росимущества замечаний на отчет об оценке РФФИ в двухнедельный срок с даты получения заключения должен обеспечить доработку оценщиком отчета об оценке и затем представляет доработанный отчет об оценке в Росимущество.

Росимущество в двухнедельный срок подготавливает новое заключение.

В случае наличия замечаний к доработанному отчету об оценке Росимуществом в недельный срок проводится совещание с приглашением представителей РФФИ и оценщика.

3.2. Согласование отчетов об оценке в случаях, когда Росимущество и его территориальные органы сами выступают в качестве заказчиков оценки в целях осуществления имущественных и иных прав и законных интересов Российской Федерации. Росимущество отбирает оценочные организации путем запроса котировок, а также, в связи с вступлением в силу Распоряжения Правительства РФ от 27.02.2008 г. № 236-р, путем проведения аукционов на проведение оценочных работ. Проведение аукционов и осуществление запроса котировок регламентируется Федеральным законом Российской Федерации от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Необходимо отметить, что в итоге Росимущество также подготавливает заключение по результатам экспертизы отчета об оценке, выполненного оценщиком, при подготовке решений, связанных с реализацией Росимуществом полномочий собственника федерального имущества.

3.3. Согласование отчетов об оценке при заключении сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимого имущества. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 10.08.2007 г. № 505 «О порядке принятия Федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимого имущества» согласование заключения инвестиционного договора осуществляется с Росимуществом на основании решений Правительства Российской Федерации в случаях, если:

Стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн. рублей
- стоимость недвижимого имущества, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и суммарный объем капитальных вложений, необходимых для реализации инвестиционного проекта, в совокупности превышают 500 млн. рублей.

Федеральное государственное учреждение или федеральное государственное унитарное предприятие, для нужд которого строится, реконструируется, реставрируется недвижимое имущество направляет в федеральный орган исполнительной власти, в ведении которого он находится (далее - отраслевой федеральный орган исполнительной власти), заявку на заключение инвестиционного договора и необходимые документы (копии документов), в том числе:

градостроительный план земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества;
бизнес-план (технико-экономическое обоснование), включающий в себя обоснование необходимости поступления в результате реализации инвестиционного проекта в собственность Российской Федерации для федеральных нужд в соответствии с законодательством Российской Федерации имущества, его количественные характеристики, оценку влияния инвестиционного проекта на эффективность деятельности предприятия (учреждения), определяемую по производственным, финансовым и иным показателям на прогнозный период (3 - 5 лет), сметно-финансовый расчет денежных потоков инвестиционного проекта (с указанием источников и примерного графика финансирования затрат по нему) и анализ рисков инвестиционного проекта;
отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, а также отчет об оценке рыночной стоимости права заключения инвестиционного договора, проводимой в соответствии с типовым заданием на проведение оценки рыночной стоимости права заключения инвестиционных договоров в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества, утверждаемым Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Отраслевой федеральный орган исполнительной власти рассматривает представленные документы в течение 30 календарных дней с даты их поступления и по результатам рассмотрения принимает решение о даче согласия на заключение инвестиционного договора либо об отказе.

В случае принятия решения о даче согласия на заключение инвестиционного договора отраслевой федеральный орган исполнительной власти направляет в Росимущество соответствующее письмо с приложением заявки инициатора проекта и вышеперечисленных документов.

Росимущесто рассматривает данные документы в течение 30 календарных дней с даты их поступления и по результатам рассмотрения принимает решение о согласовании заключения инвестиционного договора либо об отказе в согласовании.

Решение о согласовании заключения инвестиционного договора оформляется распоряжением Росимущества, которое содержит положения об утверждении проекта инвестиционного договора и начальных условий аукциона.

Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2007 г. № 505 установлено, что Министерство экономического развития и торговли РФ в 3-х месячный срок должно утвердить необходимые документы для заключения сделок по инвестиционным контрактам, в том числе типовое задание на проведение оценки рыночной стоимости права заключения инвестиционных договоров. Данное типовое задание было утверждено Минэкономразвития России только 6 марта 2008 г. приказом № 64, соответственно длительный период времени деятельность, связанная с заключением сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в Федеральной собственности объектов недвижимого имущества, была по этой причине приостановлена.

Вместе с тем в связи с вступлением в силу 03 апреля 2008 г. Постановления Правительства РФ № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» Росимущество в части вышеперечисленных ситуаций потеряло часть своих полномочия, а именно:

для Федерального агентства по управлению федеральным имуществом установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные участки должны быть предоставлены ФГУ, ФГУП, РАН, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо предоставлены гражданам или юрлицам, а также должны быть расположены в границах населенных пунктов или около них;
Росимущество не сможет, проводит аукционы по привлечению инвестиций в отношении вышеуказанных земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках.
для Росимущества установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закрепленным за ФГУП-ами на праве хозяйственного ведения и расположенным на вышеуказанных земельных участках, за исключением случаев передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта РФ или муниципальную собственность в порядке, установленном частью 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 № 122-ФЗ, или случаев реализации высвобождаемого военного имущества.

1. Приказ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 09.10.2007 г. № 187 «О временном порядке осуществления федеральным агентством по управлению федеральным имуществом полномочий Государственного финансового контрольного органа»
2. «Постановления Правительства РФ от 19.11.2007 г. № 792 «О внесении изменений в пункт 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 г. № 691»

Отчет № _________

об определении рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества (квартиры) в целях залога, расположенного по адресу: __________________________________________________________________________________________________

Заказчик:

Оценочная компания:

Дата составления:

1. Основные факты и выводы. Задание на оценку.
1.1. Сведения о заказчике
1.2. Сведения о юридическом лице, заключившем трудовой договор с оценщиком
1.3. Сведения об оценщике
1.4. Сведения об иных привлекаемых к проведению оценки организациях и специалистах
1.5. Сведения об объекте оценки и применяемых стандартах
2. Сделанные допущения и ограничивающие условия
3. Характеристика объекта оценки
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
5. Анализ состояния рынка недвижимости
6. Общие понятия оценки, подходы к оценке
6.1. Терминология
6.2. Подходы к оценке
6.3. Обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов
6.4. Порядок оказания оценочных услуг

Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Наименование СРО _________________, дата вступления _________________

Консьерж

Тип здания	Ти этажный жилой дом/либо указать серию дома
Наличие подвала
Наличие чердака/мансарды
Наличие лифта
Наличие мусоропровода
Количество этажей
Материал стен
Материал перекрытий
Внешний вид фасада дома
Состояние подъезда
Организованная стоянка личного а/т или подземные гаражи
Информация об аварийности здания
Информация о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт с отселением

Описание объекта оценки
Показатель	Характеристика
Этаж расположения
Количество комнат в квартире
Тип комнат
Общая площадь с учетом летних помещений, кв. м.
Общая площадь без учета летних помещений, кв. м.
Жилая площадь, кв. м.
Площадь кухни, кв. м.
Наличие отдельных от других квартир кухни и санузла
Наличие балкона/лоджии
Количество и тип санузловремонтные работы
Отделка помещений

Жилые комнаты



Объект подключен к системам электроснабжения, отопления, холодному и горячему водоснабжению , канализации
Система отопления
Слаботочное обеспечение
Оборудование для вышеперечисленных систем	Установлено/Не установлено
Соответствие планировки квартиры поэтажному плану БТИ и наличие переоборудований
Мнение оценщика о возможности регистрации данной перепланировки/переоборудования в установленном законом порядке. Примерная стоимость регистрации указанной перепланировки/ переоборудования, либо приведения помещения в первоначальное состояние
План, соответствующий фактическому состоянию квартиры (с учетом произведенной перепланировки/переоборудования)
Текущее использование	Жилое/Не жилое