Как можно использовать участок земли. Виды целевого назначения земельных участков в рф

Земельный участок

Стоит ли говорить о том, что у семидесяти процентов жителей нашей страны имеется в собственности . Как правило, к его приобретению наши соотечественники относятся очень тщательно и внимательно. Правильно выбрать земельный участок не так просто, как может показаться на первый взгляд. Очень часто проблемы, связанные с выбором земельного участка начинаются именно потому, что покупатель не имеет четкого представления о том, для чего ему нужен земельный участок.

Таким образом, получается, что при выборе земельного участка нам в первую очередь необходимо учитывать его назначение. Однако вся проблема заключается в том, что многие люди приобретают участок с какой-то одной целью, но в процессе ее реализации понимают, что земельный участок можно использовать и для решения других задач. К сожалению, далеко не всегда можно это устроить. Именно поэтому, прежде чем приобретать земельный участок, необходимо четко знать и понимать, какие способы эксплуатации земли вообще могут быть.

Назначение земельного участка

Существует большое количество вариантов назначения земельных участков . Именно на них следует опираться при выборе земли под строительство загородного дома. Однако давайте остановимся на данном вопросе более подробно. Итак, как можно было догадаться, одним из основных вариантов назначения современного земельного участка является приобретение под строительство. Тут следует сказать о том, что строиться на участке могут как дома, коттеджи, дачи, так и прочие бытовые либо производственные постройки.

Однако приобретение земли под строительство, хоть самый распространенный, однако далеко не единственный вариант. Также довольно часто земля используется исключительно в целях выращивания сельскохозяйственных культур. Здесь можно также отметить и возможность создания садов, огородов и многих других подобных объектов. Вместе с тем, стоит обратить ваше внимание на то, что нередко земельные участки приобретаются под создание животных заповедников, гостиниц и так далее.

Правовые нормы земельного участка

Многие полагают, что для создания огорода или определенного места под выращивание сельскохозяйственных культур достаточно всего лишь приобрести землю, однако на самом деле все намного сложнее. Просто купить земельный участок и использовать его для выращивания плодов у вас не получится. Обратите свое внимание на то, что в наши дни земельные участки можно приобретать и оставлять за собой право на их владение лишь в том случае, если на земле будет возведена какая-либо постройка.

Успокаивает лишь тот факт, что возводить целый дом или коттедж для этого вовсе не обязательно. Для решения данной задачи вполне оптимально может подойти современная бытовка. Именно поэтому не стоит расстраиваться раньше времени. К тому же, если вы собираетесь использовать землю для выращивания культур на продажу, то все это более чем окупится. Однако помните, что если вы собираетесь создать на своем участке фермерское хозяйство, то вам придется оформить все в специальном государственном органе.

Право пользования земельным участком - особая форма права, закреплённая в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации (РФ). Содержание права пользования подробно изложено в этом документе. Оно позволяет использовать тот или иной надел по своему усмотрению без . Какие виды такого права существуют и какие особенности эксплуатации земельных участков следует учесть?

Виды прав пользования земельными участками

Право пользования земельным участком (без подразделения на какие-либо виды) закрепляется в статье 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно норме этой статьи под правом пользования следует понимать право использовать тот или иной земельный участок в необходимых , но без нарушения действующего законодательства.

Право пользования землей подробно извещается в Земельном Кодексе Российской Федерации. Несмотря на то что расшифровки этого понятия там не содержится, основные виды такого права перечислены в Главе 4 этого нормативного акта.

К таким видам будут относиться:

. Это один из наиболее распространённых прав пользования, когда за эксплуатацию участка арендатор вносит регулярно определённую владельцу земли (независимо от того, государство выступает в качестве арендодателя или частное лицо, физическое или юридическое).
по распространенности занимает второе место среди прав пользования земельными участками в современной России. Это право характеризуется предоставлением земель для использования в своих интересах исключительно государством из своих фондов . Предоставляться участок может абсолютно для любых целей, которые не противоречат закону. Максимальный срок использования составляет , однако уже через год с момента заключения договора использования можно оформить участок в собственность при соблюдении условий использования его по назначению.
. Этот вид права пользования землей распространён не так сильно, однако число тех лиц, которые заключают такие договоры использования, все равно достаточно велико. Срок, на который заключается договор, может составлять от одного года, а предоставить участок может как государство, так и физическое или юридическое лицо.
. В настоящее время такое право пользования уже не предоставляется (оно было распространено в советские годы и выступало как единственно возможное право пользования), однако при переходе земельных участков на таком праве ещё возникает, но требует обязательного переоформления .
Право ограниченного пользования земельным участком или - право пользования чужим земельным участком. Это право устанавливается в том случае, если по каким-то причинам полноценное использование соседнего участка невозможно без наложения соответствующего на тот участок, который находится в более привилегированном положении. Сервитут может быть установлен по договорённости между владельцами участков, а также при вмешательстве государства. Время его установления также рассчитывается исходя из условий необходимости эксплуатации, и может быть ограниченным (такой сервитут называется ) или неограниченным (постоянный или бессрочный сервитут).

Перечисленные виды права на пользование землей являются основными, которые применяются в настоящее время в соответствии с действующим законодательством. Однако закон не исключает возможности возникновения иных форм права пользования, учитывая, при этом, что такое возможно только в случае внесения изменений в действующие нормативные акты.

Субъекты права пользования: какие права и обязанности у них есть?

Как и в любом другом праве, в праве пользования землей существуют объекты пользования и субъекты. Объектами считаются те земельные участки, в отношении которых осуществляется такое пользование. В качестве субъектов следует рассматривать физических и юридических лиц, а также государство, так как именно они осуществляют определённые действия по использованию существующих земель.

У субъектов права пользования существуют свои права и обязанности по отношению друг к другу и к тому объекту, относительно которого такое пользование осуществляется.

Право пользования земельным участком состоит в возможности (права субъектов):

Возникновения права собственности на все культурные растения и их семена, произрастающие на конкретном участке, независимо от того, были они посажены данным пользователем или иным человеком;
Самостоятельного осуществления всех хозяйственных мероприятий на предоставленном в пользование участке;
Использовании в режиме, не противоречащем действующему законодательству, обнаруженные на участке полезные ископаемые, а также находящиеся на его территории водные и лесные массивы;
Строительстве различных построек бытового, хозяйственного, социально-культурного или производственного назначения, если такое использование не противоречит целевому назначению конкретного участка;
Создании новых водных объектов, осуществлении комплекса мелиоративных мероприятий, направленных на улучшение состояния земель, находящихся на территории конкретного участка;
Получении компенсации затрат, вложенных в приведение в надлежащее сельскохозяйственное состояние, в том числе для повышения плодородия земель на данном участке.

Перечисленный список прав не является исчерпывающим и может быть изменён или дополнен условиями договора о праве пользования конкретным участком.

Что касается обязанностей субъектов земельных правоотношений, то к таким обязанностям будут относиться:

Содержание земельного участка и почв на нем в должном состоянии, в том числе проведение всех необходимых мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почвенного покрова на конкретном участке;
Осуществление использования данного участка только в соответствии с его целевым назначением, в том числе и осуществление только разрешённого строительства на данном участке;
Возведение зданий и различных сооружений исключительно с соблюдением необходимых санитарных и строительных норм, что позволит минимизировать тот ущерб, который может быть причинен участку подобной деятельностью;
Обеспечивать осуществление свободного прохода и к соседним участкам, а также беспрепятственный доступ к находящимся в зоне расположения объектам, если такое обеспечение относится к ведению пользователя участка;
Своевременно вносить плату за использование участка, если наличие такой платы предусмотрено договором пользования;
Предоставлять все необходимые сведения об эксплуатации земельного участка в органы субъекта федерации или муниципальной власти, если такие действия утверждены положениями договора, а также сообщать информацию о любых нарушениях состояния участка, независимо от того, по чьей вине произошло такое нарушение.

Перечень данных обязанностей сформирован на основе правоприменительной практики, связанной с правом землепользования. Однако этот перечень не является исчерпывающим и в каждом конкретном случае составления договора пользования может быть расширен путём добавления ещё каких-либо обязательств со стороны пользователя участком.

Если пользоваться участком более 15 лет…

То можно предпринять попытку оформления права собственности на этот участок. Такое право за пользователем закрепляется в статье 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям этой статьи, если физическое или юридическое лицо на протяжении длительного времени добросовестно исполняет свои обязанности по использованию недвижимого имущества (например, земельного участка), то в том случае, если у такого имущества нет владельцев среди частных лиц (участок принадлежит государству), он может подать на определение права собственности на этот участок за ним.

Однако в этой же статье содержится норма, в соответствии с которой оформить участок в собственность с использованием такого основания, как приобретательная давность, можно только на основании обращения в суд с исковым заявлением о признании права собственности.

Исковое заявление о признании права собственности на таком условии будет иметь ряд особенностей, которые заключаются в оформлении такого заявления и в определении сторон-участниц процесса:

Если говорить о сторонах-участницах процесса, то истцом будет выступать пользователь конкретного земельного участка, а ответчик может быть определён только в том случае, если рассматриваемый участок ранее находился в собственности. Если он принадлежал государству, то ответчика как такового не будет, так как предмета спора тоже не будет.
При оформлении иска по основанию признания права собственности отличие будет содержаться в возможном отсутствии ответчика (то есть указание на него может вообще отсутствовать в тексте заявления). Кроме того, в тексте документа при наличии спора должны содержаться требования о разрешении такого спора. В том случае, если предмета спора нет, истец выносит только одно требование - о признании за ним права собственности на рассматриваемый земельный участок.

Как показывает судебная практика, в большинстве случаев такие иски удовлетворяются ввиду отсутствия каких-либо по ним.

Особенности получения права пользования землей по решению суда

Наиболее распространёнными случаями признания права пользования землей по решению суда следует считать такие случаи как:

предоставить земельный участок в аренду на праве преимущественного заключения договора;
Отказ в предоставлении участка в срочное безвозмездное пользование несмотря на наличие утверждённых законом оснований;
Непредоставление возможности заключения с целью обеспечения нормального функционирования того надела, который находится в худшем территориальном расположении.

В том случае, если одно из перечисленных условий было зафиксировано, необходимо обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Оформление права пользования в случае вынесения положительного решения судом по возникшему спору будет осуществляться на основании вступившего в силу решения суда. Происходить эта процедура начнёт не ранее дня, следующего за днём вступления в законную силу вынесенного судебного акта (то есть на одиннадцатый день с момента вынесения такого решения, если оно не было обжаловано).

Что касается регистрации возникшего права, то при ее осуществлении копия решения суда, заверенная нотариусом, должна быть включена в перечень основных документов, которые предоставляются для получения свидетельства, подтверждающего законность возникшего права.

Кроме того, экземпляр судебного решения с отметкой о вступлении его в законную силу должен быть обязательно приложен к тексту договора о праве пользования на земельный участок, а в тексте самого договора должна содержаться ссылка на такое приложение.

Все действия по получению права пользования землей могут быть осуществлены только после того, как решение суда вступило в законную силу. Это означает, что предъявление претензий о наделении землей истца ранее этого срока будет необоснованным.

Особенности использования земель различных категорий

Для каждого земельного участка, относимого к той или иной категории, есть свой правовой режим использования земель, который не должен противоречить действующему законодательству.

Если говорить о землях, расположенных в городских населенных пунктах, то здесь следует указать такие нюансы:

Строгое соответствие всех осуществляемых на земельном участке мероприятий генеральному плану города (если речь идёт об осуществлении строительства);
Недопущение нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при осуществлении эксплуатации земельного участка;
Согласование проводимых мероприятий экономической целесообразности развития бюджета города (если речь идёт, в том числе, и о коммерческой деятельности на территории участка);
Обязательное наличие документов, подтверждающих целевое фактическое пользование земельным участком (например, если он выделен под осуществление (ИЖС), то на нем должно осуществляться только такое строительство).

Кроме того, в каждом муниципальном образовании есть свои требования по использованию предоставленных в пользование земельных участков:

Если речь идёт о конкретных землях, которые выделены, например, для , то главным требованием к ним будет строгое соблюдение их целевого назначения.
При рассмотрении пользования землями, выделенными для создания необходимо обязательно соблюсти требование, связанное с использованием участка по прямому назначению. Это означает, что все действия, которые осуществляются на конкретном участке, должны быть направлены на создание такого хозяйства или организацию сельскохозяйственного производства.
При выделении в пользование земли, целью которой является осуществление индивидуального жилищного строительства, на таких землях запрещено целями их использования строительство домов этажностью более трёх, в которых может проживать более одной семьи.

Если речь идёт об использовании земельного участка в нарушение его целевого назначения, за подобное использование нарушителя ждёт наказание, определяемое в соответствии с нормами действующего законодательства.

В том случае, если выявлено, что нарушение было осуществлено в небольшом размере (например, причинен незначительный ущерб почвенному покрову участка, что повлекло снижение плодородия почвы), наказание будет определяться в соответствии с административным законодательством. Это же касается и нарушений в отношении соблюдения экологических норм эксплуатации участка.

Если ущерб определяется как значительный или выявлен явный факт нарушения целевого использования участка (он выделен под ведение личного подсобного хозяйства, а на нем строится многоквартирный дом), в этом случае недобросовестного пользователя ждёт ответственность уголовная (наиболее часто дела возбуждаются в этом случае по мошенничеству, а также из-за выявления факта или нарушения экологической безопасности, что влечёт более серьёзные нарушения состояния участка).

Право пользования земельным участком собственником недвижимости сейчас является одним из наиболее распространённых в сфере правоотношений, связанных с использованием чужого имущества. Это обусловлено тем, что приобретение земли в собственность может позволить себе не каждый желающий, так как стоимость этого ресурса велика, а заключение договора пользования несет меньшие финансовые затраты.

Как и в любом другом праве, в праве пользования есть субъекты и объекты. Субъекты, в качестве которых выступают физические и юридические лица, наделены своими правами и обязанностями, которые закрепляются в договоре пользования. А в том случае, если они не исполняют свои обязанности и используют предоставленный участок с нарушением норм действующего законодательства, им грозит административная или уголовная ответственность.

И снова о заработке в кризис. На этот раз рассматриваем варианты заработка на своей земле, причем это отнюдь не фермерские хозяйства, а относительно небольшие приусадебные участки или дачи. Ни в коей мере не претендую на полноту охвата всех возможных вариантов — наоборот, надеюсь что от читателей будет еще много дополнений: на пользу всем, кто интересуется этим вопросом.

Итак, свой клочок земли. Что можно из него выжать, кроме выращивания еды для собственных нужд? Для начала разделим направления деятельности по принципу растениеводство и животноводство (включая птицу). Первым могут заниматься и дачники, и жители частного сектора, вторым — преимущественно только частный сектор.

Итак, растениеводство . Здесь можно выделить два направления: выращивание непосредственно продуктов и выращивание семян и рассады. Второе направление зачастую более прибыльное.

Картофель. Второй хлеб. И если первый хлеб (зерно) рентабельно выращивать только на сотнях и тысячах гектаров, то картошку можно и на нескольких десятках соток. Особенно в северных областях, где кроме картошки вообще мало что растет. Технология простая: распахиваем, сажаем, окучиваем, выкапываем, продаем: если негде хранить — продаем осенью, если есть — выгоднее весной. Доходы конечно небольшие, но зато и сами с картошкой. На юге другая технология: садим пораньше, скороспелые сорта, выкапываем и продаем молодую раннюю картошку, потом садим на этом же участке снова и поздно осенью убираем второй урожай — на хранение и на продажу.

Помидоры. Там, где я сейчас живу — это традиционный способ заработка. У некоторых весь участок застроен так называемыми «балаганами» — пленочными теплицами шириной от 6 метров и длиной от 10. Делают их из деревянных реек или металлических конструкций, ранней весной накрывают пленкой, некоторые ставят печи, дровяные или газовые. У кого есть свой транспорт — возят продавать урожай непосредственно в Москву, остальные отдают перекупщикам. Помидоры плодоносят с конца мая до глубокой осени. О рентабельности этого бизнеса можно судить по тому, что «помидорники» как правило нигде не работают, занимаются только своим бизнесом, как правило целыми семьями. Объем посадок — несколько тысяч корней на участок в 12-14 соток.

Ранние овощи и зелень . Очень хорошо идут весной и в начале лета. Конечно нужна теплица, лучше стационарная из поликарбоната с отоплением.

Цветы. В кризис конечно не самые необходимые растения, но во многих случаях без них не обойтись. Поэтому все равно будут пользоваться спросом. Тут уместно заметить, что заниматься лучше всего тем, к чему лежит душа, что вы хорошо знаете и умеете. Если вы не любите выращивать помидоры — вы на них не заработаете при всех возможностях, а любители цветов умудряются зарабатывать даже на не очень ходовом таком товаре.

И снова помидоры , на этот раз семена . Знаю парня, который занимается этим профессионально, выращивает десятки сортов, собирает их по всему миру. И рассылает почтой всем желающим, конечно не бесплатно. Здесь стоит сказать, что любое дело требует профессионального подхода, даже выращивание банальной картошки: посадить ведро и собрать ведро — такое случается с новичками, увы. Чтобы достичь коммерческого успеха в любом деле, нужно научиться делать его лучше всех, или, по крайней мере, лучше многих. Высушить семена с пары помидорок и дать объявление — кто у вас их купит? Нужно несколько лет работать, создавать ассортимент, клиентскую базу, гарантировать качество — только тогда придет успех. Конечно востребованы семена не только томатов, это просто как пример.

Клубника. Во многих местах выращивается с большой прибылью, особенно ранняя. Но еще бОльшую прибыль вы получите. если будете выращивать и продавать сортовую рассаду клубники. Это конечно сложнее, чем просто вырастить ягоду, но и выгоднее.

Рассада вообще. Многие растения выращиваются через рассаду, например томаты, перцы, капуста, многие цветы и т. д., в то же время многие люди не имеют возможности вырастить рассаду, но нуждаются в ней. Сезонный, но довольно прибыльный заработок.

Грибы . Выращивание имеет свои особенности, но вполне доступно, а продукция востребована. Благоприятные условия — теплый подвал, там можно выращивать круглый год. Сезонно — в теплице. Самая простая и отработанная технология — выращивание вешенки. Шампиньоны посложнее, требуется подготовка качественного компоста. Это те грибы, которые все знают и любят. Малоизвестные сорта — нужно предварительно изучить рынок сбыта, скорее всего это рестораны.

Саженцы . Наряду с рассадой — очень выгодный бизнес, однако требует определенной базы, знаний, подготовки. Пожалуй самое простое — саженцы винограда. Даже на дачном участке можно разместить 30-50 сортов. Каждую осень нарезаем чубуки, дальнейшие действия в любом справочнике виноградаря. Каждую весну продаем на рынке. Конечно все должно быть аккуратно: бирка на каждом кустике, цветные фото гроздей, инструкция по посадке.

С саженцами деревьев сложнее, однако прибыль может быть очень существенной. Те, кто покупает саженцы в питомниках, а затем продают их на рынках, зарабатывают относительно немного. Конечно выгоднее выращивать самим. Читал в «Приусадебном хозяйстве» статью о семье, которая на своем участке наладила выращивание саженцев плодовых деревьев с закрытой корневой системой. Такие саженцы можно даже почтой рассылать. Так у них запись на годы вперед.

Ну вот пожалуй и все о растениях. Теперь животноводство . Пожалуй самое доступное и широко распространенное здесь — это птицеводство.

Непосредственное выращивание птицы на мясо и производство яиц в настоящее время низкорентабельно из-за высокой стоимости кормов. Однако тенденция такова, что стоимость мяса птицы и яиц будет расти опережающими темпами, поэтому стоит заняться этим уже сейчас. Повысить рентабельность можно либо за счет выращивания собственных кормов (кукуруза, нут, корнеплоды, зелень) либо за счет использования выгулов — если есть такая возможность.

Но наибольшую выгоду конечно дает производство инкубационных яиц и молодняка птицы . Инкубационное яйцо по цене в 10 и более раз дороже пищевого, еще дороже цыплята. Цена конечно зависит и от породы. Ценятся мясные породы с хорошей отдачей на единицу корма. Например утки, гуси, индейки. Всегда в цене яйценоские породы кур. В последние годы активно разводят перепелов. А вот заниматься декоративными и экзотическими видами птиц сейчас не советую — интерес к ним будет угасать.

Кролики распространены гораздо меньше птиц, тем не менее кролиководы-любители зачастую добиваются очень неплохих результатов в своем бизнесе. Опять же очень выгодно продавать молодняк тем, кто просто выращивает кроликов на мясо. Часто этим занимаются дачники в летний сезон.

Пчелы — ими занимается множество любителей. Мед и другие продукты пчеловодства всегда в цене.

Последнее время активно разводят коз . Коза много меньше коровы, соответственно меньше требуется корма и хлопот, меньше помещение. А молока породистая коза дает до 5 литров в день, для семьи вполне достаточно. Опытные козоводы считают, что выгоднее держать несколько коз, чем одну корову. Плюс коза дает ценный пух. Если заниматься делом серьезно и держать несколько коз, можно продавать молоко и продукты его переработки, а также породистых козлят.

Ну про откорм свиней все знают, в наших местах в деревнях многие этим занимаются, поскольку больше просто нечем. Правда в последние годы свирепствует африканская чума, если попадаешь в зону карантина — все, пролетел: животных уничтожат, компенсации мизерные.

Корова — по нынешним временам это вообще подвиг! У стариков держать коров уже нет сил, молодые не хотят или не считают выгодным. Не могу сказать, насколько выгодно содержание коров, но судя по тому, что на наших рынках вполне хватает продавцов домашнего молока, сметаны, творога и сыра — дело это не убыточное. Хотя конечно далеко не каждому по силам.

Ну и не могу обойти молчанием червей , поскольку сам недавно завел. Эти тихие и незаметные животные на самом деле приносят огромную пользу. На самом деле плодородие почвы — это их заслуга. Миллионы червей перерабатывают биологические остатки в гумус, которым питаются растения. А минеральные удобрения убивают червей, земля становится мертвой и для сохранения урожайности требуется вносить их снова и снова.

Черви неприхотливы, перерабатывают растительные остатки, навоз и помет, кухонные отбросы и пр. Доход они могут приносить немалый, недаром червефермы растут во всем мире как грибы после дождя. Что могут дать черви? Очень много. Во первых, прекрасное удобрение, в десятки раз превосходящее компост по эффективности. Его можно использовать для себя, а при больших объемах производства — продавать. Биомасса червей — прекрасный высокопротеиновый корм, в первую очередь для птицы, а также для пушных зверей, свиней и коров. Червей охотно покупают рыбаки, держатели аквариумов. Черви — естественный корм для прудовой рыбы. Содержание червей — это один из немногих случаев, когда бросовые отходы превращаются в доходы. Сам процесс выращивания червей несложен, имеется множество технологий, нужно лишь выбрать подходящую.

Земля относится к одним из самых значимых вопросов в жизни людей, особенно людей, посещающих наш портал. Начнём разговор от простых понятий к сложным, коснёмся вопроса категорий и видов разрешённого законодательством нашей страны использования земель.

По целевому назначению земли можно разделить на нижеследующие категории:

земли с/х назначения;
земли промышленности;
земли населённых пунктов;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли водного фонда;
земли лесного фонда;
земли запаса.

Подобная дифференциация сделана для их охраны и применения только лишь по назначению, для того, чтобы сберечь начальные свойства участка. Из этого списка нас интересует только лишь земли сельхозназначения .

Всякая из приведённых выше семи категорий обладает свои подразделами - видами разрешённого применения. Всего их приблизительно 3000 подразделов, однако мы в этой статье рассмотрим только лишь самые известные, и касающиеся категорий земель поселений и сельхозназначения.

Земельные участки населённых пунктов имеют нижеследующие виды разрешённого использования:

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Дачное строительство (ДНП)
Земли сельскохозяйственного назначения обладают следующими видами разрешённого использования:
Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Дачное строительство (ДНП)
Садоводство (СНТ, СНП)

Как видно из ст. 78, 81 Земельного Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения разрешено использовать:

под ведение личного (подсобного) хозяйства;
под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства;
под дачное строительство;
под садоводство;
под огородничество;
под животноводство;
под производство сельскохозяйственной продукции;
под прочие разновидности деятельности, которые связаны с сельским хозяйством.

Вид разрешённого применения земли обозначается в графе свидетельства о праве собственности, пункте контракта аренды и прочих документах, которые удостоверяют право на земельные участки, а также могут быть прописаны в правоустанавливающих актах на землю.

Земли такой категории прежде всего предопределены для выращивания ягодных, плодовых, овощных, бахчевых либо иных сельхоз. культур и картофеля. Помимо возделывания сельскохозяйственной продукции, все виды использования земель сельхозназначения предполагают право владельца земельного участка на его застройку, что зафиксировано ст. 263 Градостроительного Кодекса, ст. 40 Земельного Кодекса.

Закон позволяет сооружать на землях сельхозназначения , определённых для сельхозпроизводства и ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, здания и сооружения, которые применяются для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции.

Земля под садоводческие, огороднические и дачные цели даётся с правом строительства жилого строения, хозпостроек и сооружений .

На личном подсобном земельном участке позволяется возведение жилого дома, бытовых, производственных и иных строений, зданий, сооружений.

Все-таки не следует забывать то, что конструирование любого объекта должно происходить в соответствии с планом зонирования территории и выполнением действующих норм и правил.

Строительство запрещено на землях сельхозназначения в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 4 ФЗ от 07.07.2003 № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в соответствии с которым полевые земельные участки употребляются только для производства сельхозпродукции.

При ограничениях и запретах в способах применения земельных участков в документы, которые удостоверяют право на земельный участок, вносится соответствующая запись, в качестве примера можно привести: «без права строительства строений и сооружений».

В соответствии со статьёй 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», собственникам, землепользователям, землевладельцам, арендаторам земель сельскохозяйственного назначения, вменяется в обязанность использовать землю в строгом соответствии с целевым назначением данной категории земель и видом разрешённого использования. Хозяйственная деятельность людей не должна причинять ущерб земле как природному объекту: служить преамбулой к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, повреждению, разрушению плодородного слоя почвы и прочим неблагоприятным (наносящим вред) воздействиям.

В случае ненадлежащего использования земли либо неиспользования в соответствии с целевым назначением в продолжение 3-х лет, земельный участок сельхозназначения принудительно может быть отобран у его собственника в судебном порядке.

Российский земельный рынок - явление уникальное. Де-юре его вроде как нет, но де-факто он приносит внушительные прибыли.

Дикий рынок

Лэнд-девелопером в России становятся по разным причинам. И далеко не всегда это закономерный шаг в развитии компании, которая уже много лет успешно занимается недвижимостью в других сегментах рынка.

На земельном рынке много случайного народа. Одни компании "зарывают" в землю высвободившиеся деньги, а затем либо продают участок, подросший в цене, либо пытаются его эксплуатировать. В последнем случае дело не идет дальше строительства коттеджного поселка либо склада (как правило, для внутренних нужд).

Другой вариант, когда в рамках крупного многопрофильного холдинга создается специальное подразделение под недвижимость. Вероятность того, что одним из приоритетных направлений его работы станет загородный рынок, довольно велика. На городском жилищном рынке, например, придется столкнуться с жесткой конкуренцией. Что касается земли, то здесь нет ни городского заказа, ни внятно прописанных правил игры, ни "профсоюзных" отношений.

Если рассматривать такое направление работы, как возведение коттеджных поселков, особенно дорогих, то они проектируются сугубо индивидуально. Риск того, что новичок" не впишется" в некие гласные и негласные нормы невелик по той простой причине, что сами нормы не прописаны.

В итоге земельный рынок представляет собой довольно разношерстную компанию. Возьмем для примера Подмосковье. В настоящее время подавляющее большинство земель Московской области находится сегодня в собственности у крупных землевладельцев. По различным оценкам, от 60 до 80% земель экс-сельхозназначения в принадлежит частным компаниям. Процедура первоначального накопления земельного капитала проста: паи скупались у крестьян разоряющихся колхозов. Цель приобретения тоже проста: это инвестиции в актив, который никогда ни при какой погоде не упадет в цене.

Так полагали все игроки вплоть до последнего времени. Сегодня ситуация изменилась. Стало очевидным, что если ты ничего с землей не делаешь, то ее стоимость уже не растет с той скоростью, к которой все привыкли. К тому же содержать землю с каждым годом становится все более накладно. Чтобы извлечь из земельных активов прибыль, лендлордам приходится заниматься их освоением. Следовательно, нужно определить самый удачный момент для того, чтобы пустить земельный актив в дело: продать участок или, например, начать его застройку.

При этом большое число неудачных проектов на рынке загородной недвижимости заставляет новых игроков просчитывать каждый шаг. Большинство ошибок в лэнд-девелопменте делается по финансовой части.

По оценкам экспертов, самая распространенная схема финансирования при строительстве коттеджных поселков выглядит следующим образом: 30% - свои средства, 70% - заемные. При этом, все понимают, что привлечении соинвесторов - одна из самых распространенных схем финансирования загородного строительства. и пр. И, как правило, самая дорогая. Компания фактически расстается с частью своей прибыли в самом начале дела. И тем самым ставит под дополнительный риск весь проект. Действия соинвесторов непредсказуемы - они могут начать судиться, могут совершенно по-другому интерпретировать контракт. Лишь единицы лэнд-девелоперов могут позволить себе не зависеть от средств как соинвесторов, так и покупателей и строить коттеджные поселки на свои деньги, не нуждаясь таким образом в продажах на начальном этапе.

Ужасы оформления

Главная головная боль всех землевладельцев - крайне затянутая и бюрократизированная процедура переоформления земли. Девелоперские проекты реализуются, в основном, на землях сельхозназначения, а перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко - соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для интерпретаций и растягивается на годы.

В результате многие компании продают участки в поселках, находящихся в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Если земля продается без подряда, ситуация вполне укладывается в рамки законодательства.

Мищенко Валерий, директор по развитию Rodex group: "Рынка земли сегодня у нас как такового нет. Есть две ключевые проблемы, которые мешают ему появиться. Первая проблема - тяжелый этап согласования. В общей сложности лэнд-девелоперу нужно собрать 48 подписей (информация по Московской области). Сроки согласования всех необходимых документов составляют в среднем 6-8 месяцев. И это в том случае, если никто не мешает. Вложенные деньги в это время не работают, "морозятся" и, в конечном итоге, перекладываются на плечи конечного покупателя.

Вторая проблема заключается в том, что сегодня практически нереально провести прямую сделку по купле-продаже земельного участка, поскольку его балансовая стоимость значительно отличается от рыночной. На практике приходится прибегать к различным квазисхемам".

В принципе, оформление земли в собственность - один из самых выгодных моментов ленд-девелопмента, в результате которого стоимость участка может повыситься на 100% и более. Чтобы и дальше увеличивать стоимость актива, необходимо выходить из юридического поля на колхозное: прокладывать инженерные коммуникации, строить дороги и пр. В результате стоимость земельных участков может увеличиться еще на 150%. После застройки земля может вырасти в цене на дополнительные 50 - 60%.

Что касается нормы прибыли при работе с земельными активами, специалисты называют следующие цифры. "Доходность проектов в области загородной недвижимости в элитном сегменте и сегменте бизнес-класса находится на уровне 50%", - считает Марина Дыкина, PR-директор ЗАО "Северо-Запад".

Поселки, склады и города

Стратегии использования земельных участков в Подмосковье не отличаются разнообразием. Большинство игроков идут по отработанным схемам. Так, участки до 5 га оптимальны для размещения производства или торгового центра и вызывают основной интерес потребителей. Около трети покупателей, по данным Vesco Consulting, интересуются именно ими. Участки 5-10 га приобретают для строительства небольших поселков или склада для собственных нужд компании. Такие участки, по мнению аналитиков, являются объектом спроса у 14% покупателей. На площадях 10-20 га и 20-40 га также обычно строят коттеджные поселки или логистические комплексы более крупных масштабов. Участки свыше 40 га приобретаются для комплексного освоения территорий и вызывают интерес у 15% покупателей.

Мегапроекты свыше сотни гектаров вообще не укладываются ни в какую статистику. Здесь каждый случай индивидуален. При этом, ожидать, что участок земли размеров с город сам себя прокормит, не приходится. Наталия Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб": "Казалось бы, девелопер, имея участок земли огромной площади, может экономить на объеме. На практике этого не происходит". Большая земля - большие проблемы. "Сейчас масштабное освоение земли, - комментирует Н.Чукаева, - возможно только рядом с населенным пунктом. Это снимет хотя бы часть вопросов, связанных с дорогами, коммуникациями. Следующая проблема, с которой рано или поздно столкнется любой крупный лэнд-девелопер - это управление потоками трудовой миграции. Ведь если землю начинать осваивать, допустим, в чистом поле, и не обеспечить ее рабочими местами, проект просто не выживет".

Три года на раскачку

Выход на рынок загородной недвижимости новых крупных проектов тормозится несмотря на все понимание, что время для них пришло.

"Сегодня полностью реализованных проектов в области лэнд-девелопмента нет и быть не может", - считает Припутнев Сергей, исполнительный директор ЗАО "Архитек Инжиниринг". - Собственник в среднем год-полтора тратит на осмысление того, что он хочет с этой землей делать. Затем минимум два года уходит на ревизию земли, на сбор информации о ней. И только потом - выход на рынок".

Затем лэнд-девелопера ждет еще более хлопотный этап - процесс выбора партнеров (инвесторов, арендаторов и пр.), которые будут на его земле работать. И тут выясняется, что работать особенно не с кем. Во-первых, на рынке сейчас больше спекулянтов, чем грамотных девелоперов. Мало кто примет участие в забеге на длинную дистанцию. Во-вторых, заключать партнерские договоры на быстрорастущем рынке не очень выгодно - всегда есть риск, что завтра придет человек с мешком денег и предложит за уже выкупленный участок гораздо более привлекательную цену.

Самые крупные землевладельцы

1. "Промсвязьнедвижимость"

2. "Ист-Лайн"

3. "Вашъ финансовый поручитель"

4. Инвестиционная компания "Визави"

5. Инвестиционная группа "Абсолют"

6. Корпорация "Знак"

7. "Вимм-Билль-Данн"

8. Управляющая компания "Масштаб"

9. Инвестиционная компания "Нерль"

10. Группа компаний Coalco

11. Millhouse Capital

12. Инвестиционная группа "Открытые инвестиции"

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления