Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился. Что делать дольщикам при банкротстве застройщика Процедура наблюдения при банкротстве застройщика
Публикация от 12.08.2015
Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов. Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства...
В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки. Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда. Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).
Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные юристы. В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.
Во втором случае , когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:
- в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то есть ) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
- сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).
В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)» .
Практика Бюро : .
Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств . Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы. Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично. Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.
Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.
Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.
Консультации Бюро : .
Публикация Бюро : .
Публикация Бюро: .
Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ » сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы. При подаче заявления за пределами 30-тидневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).
При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.
Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства. Не следует надеяться , что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.
Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено. Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости. Так называемый « обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.
Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства. Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.
Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции , даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).
Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков. На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика. Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.
Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.
За правовыми консультациями и юридической помощью по вопросам связанным с банкротством застройщика жилья, Вы можете обратиться к адвокатам
Банкротство застройщика - угрожающая фраза для дольщиков. Признание судом несостоятельным застройщика для дольщиков влечет ряд неблагоприятных последствий, и главные вопросы: получат ли они квартиру и вернут уплаченные деньги?
Однако дольщики при банкротстве застройщика получают шанс не быть обманутыми, отстоять право на долгожданное жилье. Банкротство застройщика при долевом строительстве - честный способ завершить деятельность компании, оказавшейся в сложной финансовой ситуации.
Обратите внимание!
Дольщики при банкротстве застройщика в приоритете по сравнению с подрядчиками и кредиторами. Их требования рассматриваются в первую очередь. Но для положительного урегулирования конфликта следует незамедлительно обратиться за помощью к юристу.
Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость более подробно в представленном материале.
Что значит банкротство застройщика
Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве инициируется при невозможности исполнения обязательств перед кредиторами на сумму свыше 300 000 рублей, если долг не погашается более 3 месяцев. Арбитражный суд рассматривает дело по месту нахождения банкрота, прежде всего, определяя при подаче соответствующего заявления финансовую несостоятельность застройщика. Банкротство застройщика - процедура, включающая пять стадий:
- надзор;
- санация (получение инвестиций для выхода из кризисной ситуации);
- внешнее управление;
- конкурсное производство;
- мировое соглашение.
Обратите внимание!
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет юридическую форму финансовой несостоятельности фирмы-застройщика. Банкротством считается невозможность предприятия компенсировать средства, вложенные дольщиками, заплатить по долгам.
Виды финансовой несостоятельности компании
Банкротство застройщика при долевом строительстве бывает объективным и фиктивным. Объективная финансовая несостоятельность застройщика возникает при некорректности бизнес-плана, неверной организации производственных процессов. К нему могут привести следующие факторы:
- скачок цен на услуги, стройматериалы (его можно избежать на стадии заключения договоров, если зафиксировать цены);
- рост курса валют, влияющий на подорожание услуг, материалов;
- форс-мажор.
Фиктивная процедура признания финансовой несостоятельности - инструмент мошенников, позволяющий вывести ощутимую часть вложений из актива строительной компании с нарушением закона. Фиктивность банкротства застройщика при долевом строительстве можно доказать проведением проверки всех операций с активами компании за последние 3 года. Если обнаружатся расхождения, через суд можно добиться возврата большой доли инвестиционных вложений.
Обратите внимание!
Признак стремления к фиктивному банкротству - закупка стройматериалов по завышенным ценам, но доказывать фиктивность банкротства застройщика - весьма сложная задача.
Признаки банкротства застройщика
Предприятие-банкрот не способно:
- платить по счетам кредиторов;
- совершать обязательные платежи в бюджетные/внебюджетные фонды.
Если падает прибыль строительной компании, то:
- растет вероятность невозврата средств;
- ликвидность активов переживает кризис.
Обратите внимание!
Появление первых признаков финансовой несостоятельности наблюдается за 2 года до наступления явного банкротства.
Внешние причины финансовой несостоятельности не поддаются прогнозу, они всегда возникают внезапно. Внутренние - определяются формами ведения бизнеса, его методами.
Что же делать дольщику
Дольщики при банкротстве застройщика могут добиться успешного решения своего вопроса, если эту задачу возложат на опытных юристов, которые учтут тонкости рассматриваемого дела. Действующее законодательство изменилось в пользу участников долевого строительства, они стали более защищенными от мошенничества.
При этом существует два итоговых решения, к которым приходят дольщики:
- создание ЖСК - кооператива, который самостоятельно достраивает дом;
- возврат вложений.
Обратите внимание!
Любой этап признания несостоятельности фирмы допускает заключение мирового соглашения, которое по своей сути является подписанием договора на новых условиях, при этом старые условия аннулируются. Требуется утверждение мирового соглашения судом, мнение собрания инвесторов также должно учитываться.
Санация компании - финансовое вливание со стороны органов власти, инвесторов, кредиторов, предоставление льготного налогообложения, кредитов на привлекательных условиях, призванное оживить бизнес-процессы с целью предупреждения ликвидации фирмы.
Ликвидация обанкротившейся компании влечет административную ответственность, наступление правовых рисков. На этой стадии не применяется наблюдение, санация, внешнее управление.
Признать фирму-застройщика банкротом можно через судебный орган, подав соответствующее заявление. Инициатором такого процесса может быть как кредитор, так и сама организация. Юрист по банкротству застройщика поможет грамотно написать заявление о включении в реестр требований, подать его в арбитражный суд. После установления судом требований инвестора будет назначена дата рассмотрения дела.
Судом назначается арбитражный управляющий, которому необходимо направить документ о просрочке передачи квартиры дольщику или решение суда о признании договора между кредитором и застройщиком:
- незаключенным;
- незаконным, если в нем определены условия о компенсации вложений.
Обратите внимание!
Обязательно представляются документы о фактической оплате доли в строительстве, письменная претензия к застройщику о расторжении договора, справка, подтверждающая отсутствие ввода в эксплуатацию объекта строительства. Внесение сведений о кредиторе в реестр требований для компенсационных выплат - функция арбитражного управляющего.
Какие правовые вопросы возникают у вкладчиков?
Объявление финансовой несостоятельности застройщика вызывает перечень вопросов на тему:
- выплаты страховых компенсаций;
- какие предпринять действия при фиктивном банкротстве;
- будет ли выселение;
- как сдать дом;
- оплата по банковскому кредиту;
- какова судебная практика по банкротству застройщика;
- каковы национальные особенности строительной деятельности.
При выявлении признаков преднамеренного банкротства юрист обратится для защиты интересов дольщика в налоговую службу, которая проверит отчеты застройщика за последние 3 года. Если служба обнаружит признаки фиктивности, через суд может быть доказано наличие преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ.
Обратите внимание!
При банкротстве застройщика интересы банков по кредитам удовлетворяются только в третью очередь и исключительно по распоряжению арбитражного управляющего.
Правовая защита участников строительства
Законодательная власть постоянно пытается свести к минимуму возможные махинации в отношении инвесторов. Дольщики при банкротстве застройщика теперь могут требовать компенсации от страховой компании.
Обратите внимание!
Инициаторы процесса могут просить суд рассмотреть дело не по месту нахождения предприятия, а по месту жительства большей части дольщиков.
Если недостроенный объект застройщик передал банку под залог, при банкротстве собственникам квартир грозит выселение. Нужно обратиться в суд с заявлением о преднамеренном банкротстве и признании мошенничества в особо крупном размере.
Применение дополнительных мер с целью защиты прав участников строительства предусмотрено ст. 90 АПК РФ. Срочные временные меры, гарантирующие исполнение судебного акта:
- арест на денежные средства;
- требование от компании действовать в интересах сохранения имущества, предотвращения его порчи;
- запрет на совершение определенных действий;
- запрет на продажу недвижимого имущества при предъявлении иска о снятии ареста;
- хранение истцом спорного объекта.
Обратите внимание!
Понятие «обманутый дольщик» вы найдете в Приказе Минрегиона от 20.09.2013 № 403. Чтобы открыть судебное производство, необходимо подать заявление установленной формы.
По итогам рассмотрения судебной тяжбы прогнозируется следующее:
- участники строительства при благополучном исходе судебного дела получают все средства, которые они потратили;
- при остановке стройки, объявлении застройщика несостоятельным, дольщики могут достроить дом самостоятельно;
- при сдаче дома в эксплуатацию, вступлении в право собственности можно настаивать на выплате неустойки, рассчитанной с учетом каждого просроченного дня;
- можно рассмотреть возможность обмена квартиры на подобную, но в достроенном доме.
Если вы планируете подавать в суд на непорядочную строительную компанию, начните с глубокого изучения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Поддержка прав вкладчиков - прерогатива государства. Большинство вкладчиков получает уведомление, в котором четко сказано о признании несостоятельности застройщика. Они включены в реестр «обманутых участников» строительства, но не подают в суд.
Обязанностью арбитражного управляющего является уведомление вкладчиков о процессе банкротства, предоставление им информации о возможности выставлять требования.
При банкротстве застройщика при долевом строительстве участникам лучше всего обратиться к опытным юристам, которые эффективно защитят права и законные интересы в рамках действующего законодательства. Независимо от того, проживаете ли вы в Москве или другом регионе России, мы готовы оказать вам правовую поддержку круглосуточно.
Образец заявления
Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.
Бланк доступен для скачивания и просмотра.
Скачать образец заявления о включении в реестр требований (.docx)
Объявлено банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать дольщику? Новость о банкротстве строительной фирмы звучит для гражданина как приговор, квартиры ему можно уже не ждать. Возникают страхи, что наряду с потерей будущей жилой площади, не удастся вернуть потраченные денежные средства.
Банкротство застройщика
Ни одна строительная фирма не застрахована от банкротства, даже самая успешная компания может неожиданно столкнуться с проблемами, из-за которых они не смогут выполнить обязательства перед своими дольщиками. И если в случае, когда застройщик обманул своих клиентов и, распродав имущество, исчез, то при наступлении банкротства у дольщика есть шанс вернуть свои деньги намного быстрее.
Признать банкротство может только арбитражный суд. Это может произойти только при определенных обстоятельствах. Среди них:
- письменное требование о признании банкротом юридического лица от налоговых органов;
- заявление от кредитора.
Заявить о своей несостоятельности может и сам застройщик. Эта процедура состоит из нескольких стадий:
- Наблюдение. Арбитражный управляющий дает оценку финансового положения организации. Он проводит все необходимые мероприятия, составляет реестр всех кредиторов и учитывает их требования.
- Финансовое оздоровление. Проводятся конкретные действия, которые направлены на привлечение в строительную компанию денежных средств, чтобы помочь восстановить ее финансовое положение.
- Управление с внешней стороны. Специально назначенный человек отстраняет от руководства компанией директора и начинает придумывать решения, которые удовлетворят все требования кредиторов.
- Конкурсное производство. Вся собственность компании подлежит реализации через торги, а полученные денежные средства должны быть направлены кредиторам в установленном порядке.
При проведении процедуры банкротства, любая из сторон, кредиторы или застройщик, может предложить заключение мирового соглашения. Основным требованием для него будет удовлетворение требований всех лиц, а также соблюдение законодательства.
Что делать дольщику при банкротстве застройщика
В бумаге также будет написано, что дольщик имеет право предъявить к застройщику требования. Среди них:
- письменное требование о возврате всей суммы денег, которые были вложены гражданином на постройку жилого дома;
- требование о передаче квартиры в его собственность.
Решение гражданина, принимавшего участие в долевом строительстве, всегда основывается, исходя из тех фактов, достроен дом или нет, на каком этапе ведется строительство и т.д. Нелогично будет требовать с застройщика передать квартиру в собственность, если дом еще толком не построен, и проще было бы вернуть перечисленные на его счет деньги.
На руки дольщикам должны быть выданы бумаги, подтверждающие платежи, направляемые на строительство жилого дома. Оформляется соответствующий реестр, на его основании происходит оформление права владения квартирой.
Немного другая ситуация будет, если дом еще не сдан в эксплуатацию. Требования граждан, вложивших свои средства в строительство дома, подлежат удовлетворению не в первую очередь. Перед этим обязательно должен быть произведен расчет с работниками фирмы, которым должна быть выплачена заработная плата. А также, тем лицам, которым был нанесен вред здоровью в результате отношений с данной фирмой (например, производственная травма).
Дольщики, по действующему законодательству России, имеют право, взять от обанкротившейся строительной фирмы не только компенсацию произведенных расходов, но и возмещение морального вреда, пени и др.
Что делать лицам, которые оформили ипотечный кредит на участие в строительстве дома, когда застройщик обанкротился? Оказавшись в такой сложной ситуации, гражданин решает, что единственным выходом для него будет перестать оплачивать платежи по кредиту. Основаниями для такого решения могут служить мысли о том, что, так как залогом для банка является права на квартиру, то и разбираться банк должен с нерадивым застройщиком. Но, так делать ни в коем случае нельзя.
Нести ответственность перед банком придется заемщику, оформившему на себя ипотечный кредит. На время того, как производится процедура объявления банкротства, и дальнейшие рассмотрения по поводу распределения долговых обязательств между кредиторами, для гражданина лучшим решением будет оплачивать ипотеку.
Прекращение перевода средств может повлечь за собой начисление штрафов и внесение в кредитную историю заемщика информации о том, что он прекратил оплачивать ипотеку или платежи поступают несвоевременно.
Если дольщик получит от застройщика деньги, но их не хватит для погашения долга по кредиту, то заемщик будет обязан приложить все усилия, чтобы погасить задолженность самостоятельно. Кредитную историю лучше не портить, так как если лицу все же удастся погасить ипотеку, взять другой кредит уже будет трудно, если в его истории есть пометки об отказе платить по платежам.
Важно! В ситуации, когда дом уже почти достроен, можно всеми дольщиками обратиться к грамотному юристу, который подскажет, как выйти из возникшей ситуации с наименьшими потерями. Ведь, граждане уже потратили время, деньги и силы на возведение жилого объекта, и не все хотят заново начинать процесс. Возможно, найдется строительная фирма, которая захочет финансировать дальнейшее строительство на определенных условиях.
Обращение дольщика в суд
При банкротстве застройщика, дольщик может подать исковое заявление в судебный орган. Он обязательно должен подготовить определенный перечень бумаг. Необходимая документация:
- исковое заявление;
- договор ДДУ;
- квитанции или иные бумаги, являющиеся доказательством произведения выплат на счет застройщика.
Ксерокопии вышеупомянутых бумаг в обязательном порядке должны быть отправлены назначенному от арбитража управляющему, а также обанкротившемуся лицу.
Если, по каким-то причинам отношения между лицом, обратившимся в суд и банкротом, закреплены не в договоре ДДУ, а в ином документе, то направляется в суд именно он. Среди таких бумаг, могут быть:
- договор купли-продажи;
- договор займа (одно из его условий передача жилого объекта);
- предварительный договор ДДУ и др.
Для рассмотрения дела о возврате денежных средств при банкротстве, любая из этих бумаг может служить доказательством наличия правоотношений между сторонами.
Кроме арбитражного суда, гражданин может обратиться в страховую компанию, с которой у обанкротившихся лиц имеется договор, а также к иным поручителям. Целью такого обращения станет решение вопроса о возмещении затрат. Не всегда страховая компания может в полной мере удовлетворить требования обратившихся граждан. Если они удовлетворяются в какой-то части, то требования из реестра уменьшаются.
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
Банкротство застройщика – не приговор для дольщиков.
Фото: Depositphotos/araraadt
В 2011 году в закон о банкротстве был введен 7-ой параграф, определяющий особенности банкротства застройщиков. Им определен приоритетный порядок удовлетворения прав дольщиков, даже перед подрядчиками и кредиторами, объясняет министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган.
Более того, добавляет министр, в ряде случаев только банкротство позволяет оценить реальную экономику объекта. В рамках формирования реестра кредиторов становится ясно, сколько квартир продано, сколько свободно, каковы долговые обязательства застройщика. А без такой информации просто невозможно привлечь к достройке новую компанию.
"Слово "банкротство" вызывает у людей панический ужас, так как под ним, не вдаваясь в юридические детали, многие понимаю полный крах компании, отказ от исполнения обязательств, потерю вложенных денег", - говорит Ирина Ермакова, руководитель инициативной группы дольщиков объектов квартала Лукино в Балашихе.
"Банкротство само по себе не страшно, надо не паниковать, а самоорганизоваться и сотрудничать", - советует Ирина. Из-за банкротства застройщика ЗАО "МЭННИ" почти 500 дольщиков в Лукино ждали своих квартир на четыре года дольше положенного. Однако в конце прошлого года силами ФСК "Лидер" оба корпуса были введены в эксплуатацию.
За год работы Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью введено в эксплуатацию 15 проблемных объектов, застройщики которых находились в процедуре банкротства. В настоящее время на разных стадиях банкротства в Московской области находятся 26 застройщиков с общей суммой невыполненных обязательств более 28 миллиардов рублей.
Банкротство состоит из следующих этапов :
1. Наблюдение.
2.В случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления.
3. Если восстановление платежеспособности невозможно, то в отношении застройщика вводится конкурсное производство для максимального удовлетворения требований кредиторов и ликвидации юридического лица.
Закон предусматривает три варианта возврата:
1.Путем передачи объекта незавершенного строительства.
2.Путем передачи жилых помещений.
3.Путем погашения денежных требований
Что делать
В случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства первое, что необходимо сделать участнику строительства (дольщику), - это заявить свои требования в деле о банкротстве. Чтобы предъявить свои требования, участнику строительства необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.
Законом предусмотрено, что арбитражный управляющий обязан уведомить всех выявленных участников строительства о возбуждении в отношении застройщика процедуры банкротства. Однако полагаться на это не стоит, лучше взять инициативу в свои руки и, не дожидаясь уведомления, самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов застройщика, отмечают в по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью. С даты вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур участниками строительства могут быть заявлены требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования.
Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
Требования кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.
В соответствии с Законом кредиторами организации банкрота являются лица, имеющие по отношению к нему права требования по денежным и иным обязательствам.
Указанные требования должны быть предъявлены в рамках возбужденной процедуры банкротства.
Закон не предусматривает какой-либо обязательной формы заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.
В целях защиты нарушенных прав участников строительства законом предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр.
В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.
В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства.
Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищностроительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.
В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.
Также у участника строительства есть право самостоятельно отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения и обратиться в суд с денежными требованиями к застройщику.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика, а юридические лица и иные кредиторы - в четвертую.
Размер требований участника строительства складывается из суммы, уплаченной им по договору, предусматривающего передачу жилого помещения, и суммы реального ущерба. Такой ущерб определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения) и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора.
Закон предусматривает возмещение участнику строительства не только суммы, уплаченной им по договору, но и возмещение реального убытка.
Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников строительства - физических лиц, включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.
В случае реализации объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника.
- Федеральным законом Российской
Федерации от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ«О внесении изменений в
Федеральный закон „О несостоятельности (банкротстве)“ и статьи
17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части
установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные
средства участников строительства был установлен порядок участия
»дольщиков в деле банкротства застройщика. - Согласно ст.1 Закона с даты
вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении
застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур,
применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых
помещений и (или) денежные требования участников строительства, за
исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть
предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с
соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления
требований к застройщику. - С даты введения наблюдения в
отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих
процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение
исполнительных документов по требованиям участников строительства,
предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, приостанавливается. С даты открытия
конкурсного производства исполнение указанных исполнительных документов
прекращается. - Временный управляющий, конкурсный
управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех
известных им участников строительства о введении наблюдения или об
открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками
строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных
требований, а также о возможности одностороннего отказа участника
строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого
помещения. - Расходы арбитражного управляющего
на уведомление кредиторов о предъявлении требований о передаче жилых
помещений и (или) денежных требований осуществляются им за счет должника. - Требования о передаче жилых помещений
предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100
Закона о банкротстве. - Арбитражному суду при рассмотрении
обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть
предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной
оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих
обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу
жилого помещения. - Требование о передаче жилого
помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению
арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. - Определение о включении требования
о передаче жилого помещения в реестр требований о передаче жилых помещений
или определение об отказе во включении указанного требования в такой
реестр может быть обжаловано. - В реестр требований о передаче
жилых помещений включаются следующие сведения: - 1) сумма, уплаченная участником
строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого
помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; - 2) размер неисполненных
обязательств участника строительства перед застройщиком по договору,
предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе
стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); - 3) сведения о жилом помещении (в
том числе о его площади), являющемся предметом договора,
предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения,
идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором. - То есть, после вынесения Решения
суда о введении процедуры банкротства в Отношении Застройщика, арбитражный
управляющий уведомляет участников строительства(дольщиков) о возможности
предъявить свои требования для включения в реестр требований о передаче
жилых помещений в собственность. - В силу ст.71 Закона о банкротстве
Для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить
свои требования к должнику в течение тридцати календарных дней с даты
опубликования сообщения о введении наблюдения. Указанные требования
направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с
приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих
обоснованность этих требований. Указанные требования включаются в реестр
требований кредиторов на основании определения арбитражного суда о
включении указанных требований в реестр требований кредиторов.При наличии
возражений относительно требований кредиторов арбитражный суд проверяет
обоснованность требований и наличие оснований для включения указанных
требований в реестр требований кредиторов Требования кредиторов, по
которым не поступили возражения, рассматриваются арбитражным судом для
проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр
требований кредиторов. По результатам такого рассмотрения арбитражный суд
выносит определение о включении или об отказе во включении требований в
реестр требований кредиторов. Указанные требования могут быть рассмотрены
без привлечения лиц, участвующих в деле.Определение о включении или об
отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов
вступает в силу немедленно и может быть обжаловано. - Требования кредиторов,
предъявленные по истечении 30-дн. срока для предъявления требований,
подлежат рассмотрению арбитражным судом после введения процедуры,
следующей за процедурой наблюдения. - Участники строительства в части
требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях
кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы,
уплаченной участником строительства застройщику по договору,
предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости
переданного застройщику имущества. - Участники строительства имеют право
предъявлять возражения относительно требований других кредиторов в
порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона. - Таким образом, сейчас Вам следует
подавать требование о включении в реестр передачижилых помещений в
собственность. - В ходе финансового оздоровления,
внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у
застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий
не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его
утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников
погашении требований участников строительства путем передачи прав
застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок
созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или
иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача
объекта незавершенного строительства). - То есть, арбитражный управляющий
обязан вынести в установленный срок вопрос о погашении требований
участников строительства.
конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего
отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего
передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о
банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования
участника строительства
- В случае наличия у застройщика
многоквартирного дома, строительство которого завершено, арбитражный
управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два
месяца с даты его утверждения (при завершении строительства в ходе
конкурсного производства не позднее чем через два месяца со дня его
завершения) обязан вынести на рассмотрение собрания участников
строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о
погашении требований участников строительства путем передачи им в
собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме (далее - передача участникам строительства жилых помещений). - В случае, если в течение двух
месяцев с даты истечения сроков, предусмотренных пунктом 1 статьи 201. 10
и пунктом 1 статьи 201.11 Закона, собранием участников строительства не
принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче
объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном
доме, строительство которого завершено, конкурсный управляющий уведомляет
об этом арбитражный суд и направляет в порядке, установленном статьей 13
настоящего Федерального закона, участникам строительства, требования
которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений,
уведомление о: - 1) возможности предъявления в
арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, денежного требования
в течение месяца с даты получения такого уведомления при условии
одновременного отказа участника строительства от исполнения договора,
предусматривающего передачу жилого помещения. - 2) последствиях непредъявления
указанных требований в срок, установленный подпунктом 1 настоящего пункта. - То есть, если собрание участников
строительства не примет решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством
о передаче объекта незавершенного строительства или жилых помещений в
многоквартирном доме, строительство которого завершено, Вы имеете право
обратиться в суд с денежным требованием. - Таким образом, участники
строительства имеют возможность вынести решение об обращении арбитражного
управляющего в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного
строительства на любой стадии процедуры банкротства. - Сейчас Вам необходимо предъявить в
арбитражный суд заявление с требованием о включении Вашего требования в
реестр передачи жилых помещений в собственностью
оказать услугу по составлению заявления