Обоснование повышения арендной платы за помещение. Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке

Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа. Стоит включить в них некорректную формулировку - и начинаются настоящие африканские джунгли.

Увеличение арендной платы по уведомлению...
Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.

Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке. Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение.

Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы. Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления».

И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно. Тут действует общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Таким образом, соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В то же время если попробовать представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя, то вряд ли это найдёт понимание и регистрации этого документа придётся добиваться в судебном порядке. И всё это время нельзя будет изменить размер арендной платы.

В случае если договор не подлежит государственной регистрации, то будет достаточно прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.

В случае если договор заключён на срок менее года, то имеет смысл установить условие об индексации твёрдой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя. Это правомерно, поскольку в таком случае речь идёт не об изменении арендной платы, а о расчёте размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

...и в судебном порядке
Либерально настроенные арендодатели часто включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон - при возникновении определённых обстоятельств (как правило, росте инфляции).

Это условие выглядит куда менее жёстко, чем повышение арендной платы в одностороннем порядке, и это устраивает арендаторов.

Арендодатели же в свою очередь полагают, что даже если арендатор и откажется от предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции, то можно будет добиться повышения арендной платы в судебном порядке (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает, что договор может быть изменён по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором).

Однако включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, ещё не означает, что стороны в любом случае и безусловно согласны заключать соглашения об изменении соответствующих условий договора.

То есть такое соглашение может быть заключено без какого бы то ни было принуждения, абсолютно добровольно, и отказ арендатора от заключения соглашения не даёт права арендодателю потребовать в судебном порядке изменения договора (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Для того чтобы условие о повышении арендной платы в случае роста инфляции было выполнено и при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуется, чтобы в договоре было указано:
«арендная плата подлежит изменению» (а не «может быть изменена»);
«при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передаётся на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно».

К слову, недопустимо включать в договор аренды условие о праве арендодателя изменять арендную плату чаще раза в год. Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10).

Если возник долг по арендной плате
При возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора.

Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.

Поскольку основная обязанность арендодателя - предоставить имущество в пользование арендатора, то препятствие в доступе - это нарушение главной обязанности арендодателя.

Право же на удержание вещи может возникнуть у кредитора лишь в случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи помимо воли собственника, на что указано в пункте 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66.

В информационном письме описана ситуация, когда имущество, принадлежащее арендатору, оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора: он оставил это имущество по истечении срока аренды. В таком случае удержание признано судом законным.

Таким образом, единственным случаем, когда удержание может быть признано законным, является добровольное оставление арендатором своего имущества во владении арендодателя после истечения срока аренды.

К слову, в договоре аренды стоит оговорить конкретный срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора. Также можно включить в договор условие об обязанности арендодателя в случае, если арендатор не вывозит вовремя своё имущество из помещения, обеспечить его сохранность лишь в течение определённого срока, а потом вывезти его самостоятельно, составив опись имущества с участием представителя независимой стороны, причём расходы на хранение и вывоз имущества можно возложить на арендатора.

Захват имущества арендатора во время действия договора аренды суд сочтёт неправомерным, т. е. не порождающим права удержания.

Следует чётко оговорить право арендодателя в период действия договора:
прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате;
удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности.

Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя.

При этом надо помнить о том, что у арендодателя нет права потребовать арендную плату за тот период, когда арендатор был лишён возможности пользоваться арендованным имуществом. Поэтому принимать меры по перекрытию доступа в помещение и по удержанию представляется целесообразным лишь при крупном долге, иначе суммы неполученной арендной платы за период прекращения доступа арендатора в помещение будут выше суммы накопившегося долга.

Перекрытие доступа в арендуемое помещение и удержание оставшегося в нём имущества арендатора можно усилить установлением в договоре права арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке при возникновении задолженности свыше определённого размера, что позволит своевременно расторгнуть договор, даже если перекрытие доступа не дало желаемого результата.

Кто отвечает за нарушение правил пожарной безопасности
Поскольку ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»), то на практике между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто за что отвечает.

Собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 10, 38 Правил пожарной безопасности в РФ ППБ 01-03, утв. приказом МЧС России от 18.06.03 № 313).

Поэтому необходимо в договоре или в приложении к нему расписать конкретный объём обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности, что позволит чётко установить ответственное лицо.

ВАЖНО:

Простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Право арендодателя на досрочное одностороннее расторжение договора без каких-то конкретных причин в договор включить можно, на что прямо указал ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № 5782/08).

В некоторых случаях (например, если речь идёт о торговых площадях) совершенно не обязательно менять замки, выставлять охрану и т. д. Достаточно включить в договор условие о праве арендодателя при возникновении долга по арендной плате отключить электроэнергию.

Алиса ВЕРНИК, юрист

Ваши коллеги столкнулись с повышением арендной платы. Однако они смогли доказать неправомерность действий арендодателей и сохранить свои деньги. Их аргументы помогут и вам защитить бизнес.

1. Выясните, что влияет на размер арендных платежей

Размер арендной платы можно менять не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому первое, что Вам нужно сделать - выяснить были ли изменения сумм арендных платежей за 12 месяцев. Затем поручите юристам изучить договор аренды. В нем может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять условия договора при наступлении, например, таких событий:

рост ставки налога на землю;
изменение методики расчета арендной платы, установленной муниципальными органами;
смена вида деятельности компании на территории арендуемого помещения или земли (например, помещение используется не как склад, а как производственный цех);
повышения кадастровой стоимости недвижимости или уровня рыночных цен.

После этого надо сопоставить условия, зафиксированные в документе, и основания, на которых арендодатель повышает цену.

Пример (арендатор выиграл)

Администрация города Нижневартовска заключила договор с компанией «Строитель-88». Последняя обязывалась ежеквартально выплачивать около 24 тыс. руб. за аренду земли и складов, расположенных на ней. Однако сотрудники департамента муниципальной собственности и земельных ресурсов при осмотре территории установили, что организация использовала недвижимость под склад-магазин, выставочный зал и офис. По их мнению, этот факт меняет характеристику земли, ее кадастровую стоимость, и повышает размер платы. Арендодатель пересчитал сумму, с учетом новых обстоятельств, и потребовал доплатить около 345 тыс. руб. (включая пени за просрочку платежа). Компания не согласилась с этим и обратилась в суд. Главным аргументом в ее пользу стал тот факт, что повышать плату в одностороннем порядке арендодатель имел право только в случае роста ставки земельного налога (иных оснований в договоре не было). Поскольку ставка не менялась, то требование арендодателя незаконно (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу №А75-8877/2012). Аналогичный довод помог компании «Он клиник Иркутск» избежать повышения годовой арендной платы более чем на 1 млн руб. (из-за изменения рыночных цен). Тут помог такой факт: в договоре не было пункта о том, что арендодатель может менять размер аренды в одностороннем порядке при повышении рыночных цен (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу №А19-15038/09-7-4).

Прежде, чем подписывать договор, поручите экономистам рассчитать, будет ли выгодна аренда через год, если ее размер зависит, например, от ставки налогов или от инфляции. Кроме того, постарайтесь согласовать с арендодателем четкие и однозначные условия, которые позволят изменить условия сделки в одностороннем порядке.

2. Отправьте арендодателю письменный отказ

Если Вы не предусмотрели в договоре возможность пересмотра арендной платы в одностороннем порядке или указали запрет на это, значит, арендодатель сможет повысить плату только с Вашего согласия. Если Вы не желаете менять условия сделки, напишите отказ и не подписывайте дополнительное соглашение. В таком случае даже, если арендодатель обратится в суд с требованием взыскать недоимку, закон окажется на Вашей стороне.

Пример (арендатор выиграл)

Предприятие «Борхлеб» (арендодатель) сдало компании «Торгсин» (арендатор) семь помещений под магазин. Ежемесячная арендная плата – 160 тыс. руб. После этого арендодатель провел независимую экспертизу, которая показала, что средняя стоимость аренды по рынку выше. Руководствуясь этим доводом, он отправил торговой компании дополнительное соглашение о повышение платы до 320 тыс. в месяц. Арендатор отказался подписывать документ. Тогда предприятие «Борхлеб» обратилось в суд с требованием взыскать с арендатора сумму более 1,5 млн руб. – задолженность по аренде и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд занял сторону компании «Торгсин». Первый довод – в договоре предусмотрено, что изменить размер арендной платы можно только по согласию сторон при условии, что цены на рынке вырастут. Второй – арендодатель не представил доказательства реального повышения цен. Третий – компания не подписала дополнительно соглашение, проявив свое несогласие с новыми условиями (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.04.2014 по делу №А43-15549/2013).

Если разбирательство дойдет до суда, воспользуйтесь еще одним аргументом – понуждение арендатора к заключению договора незаконно, поскольку это противоречит принципу его свободы в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ.

3. Сообщите, что изменение аренды в первый год незаконно

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (говорится, что в течение года условие договора аренды должно оставаться неизменным. Это означает, что арендодатель не имеет права повышать арендную плату в первый год сотрудничества с Вашей компанией. Это правило сохраняется и для тех организаций, которые арендуют помещения сроком на год и менее. Такую же позицию поддерживают и суды.

Пример (арендатор выиграл)

Компания «Кедр» (арендодатель) и «Кредит Европа Банк» (арендатор) заключили договор субаренды нежилых помещений с условием, что арендодатель имеет право раз в год в одностороннем порядке пересматривать размер платежей. При этом он обязывается сообщить арендатору о переменах за 30 дней до начала их действия. Через полгода банк получил письменное извещение о повышении ежемесячной платы со 181 тыс. руб. до 273 тыс. руб. Но банк заплатил ту сумму, которая была указана в договоре. Тогда арендодатель обратился в суд с требованием взыскать задолженность, но сделал это зря. Судьи посчитали, что скоропостижное изменение условий сделки нарушает пункт 11 информационного письма ВАС РФ №66, а также пункт 3 статьи 614 ГК РФ, запрещающей повышение аренды чаще раза в год (определение ВАС РФ от 08.06.2009 №7103/09 по делу №А03-7687/2008-11).

Используйте данную судебную практику в качестве дополнительных аргументов в суде или же укажите на нее арендодателю. Возможно, что он не захочет доводить дело до суда.

С одной стороны в Гражданском кодексе указано правило: размер арендной платы не может меняться чаще одного раза в год, но с другой – его действие не распространяется на аренду, которая зависит от курса валют или привязывается к конкретным коэффициентам, например, к инфляции или росту цен. Но даже в таком случае можно оспорить повышение аренды , главное доказать, что основания арендодателя преувеличены или несущественные и не могут изменить условия сделки.

Пример (арендатор выиграл)

Компания «Газпромнефть» арендовала у организации «ИнвестКиноПроект» нежилые помещения с условием, что стоимость аренды может быть пересмотрена по соглашению сторон в случае официального изменения уровня инфляции. Арендные платежи состояли из двух частей: фиксированной (156,38 долл. США в год за кв м) и переменной(в размере фактических затрат на электроэнергию). Через год арендодатель предложил повысить базовую ставку на 15% в связи с ростом потребительских цен. Арендатор отказался, тогда компания «ИнвестКиноПроект» обратилась в суд, который проиграла. Главными аргументами в пользу ответчика стали такие доводы. В договоре не было условия, что изменение арендной ставки привязывается к росту потребительских цен. Кроме того, не был предусмотрен пункт о том, что, если стороны не придут к взаимному согласию, то внести соответствующие изменения в договор можно будет через суд (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 №1074/10 по делу №А40-90259/08-28-767).

Сообщите арендодателю, что само по себе условие в договоре о возможности пересмотра его условий не гарантирует, что это действительно случится.

Между ООО "Кран" (Арендадатель) и ООО "Магазин" (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества. Пункт 5.2.2. договора предусматривает: "Размер арендной платы подлежит изменению в одностороннем порядке по уведомлению Арендатора Арендодателем, но не чаще одного раза в год, на коэффициент СИПЦ - сводный индекс потребительских цен на все товары и услуги по Пермскому краю, определяемый по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермскому краю (Пермьстат). Первое изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельством производится не ранее, чем через 12 календарных месяцев с момента подписания акта приема-передачи помещения (Приложение №2), далее — в том же порядке. Изменение размера арендной платы по указанным в настоящем пункте обстоятельствам осуществляется в течение 60 (шестидесяти) календарных дней с даты обращения Стороны договора с предложением об изменении арендной платы по настоящему договору к другой Стороне с предъявлением инициирующей Стороной подтверждающих документов, указанных в настоящем пункте, нарочно или по почте." 17.11.17г. Арендодатель уведомил Арендатора об увеличении арендной платы на 5% с 17.01.2018г. Однако Арендатор не согласен с увеличением размера арендной платы, ссылаясь на рентабельность магазина.

Вопрос 1. Необходимо ли при таких обстоятельствах заключать дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы? Или достаточно уведомления и с 17.01.2018 начислять арендатору плату на 5% больше?

Вопрос 2. Соответственно если арендатор откажется подписывать дополнительное соглашение и оплачивать арендную плату на 5% больше - у Арендодателя возникают основания для взыскания задолженности через суд?

Ответ

1. Нет, дополнительное соглашение заключать не нужно, достаточно уведомления с приложением подтверждающих документов, указанных в договоре.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Какими способами можно определить размер арендной платы

Механизм изменения условия договора об арендной плате напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, которую арендатор перечисляет арендодателю в сроки, установленные договором.

Пример условия договора об арендной плате в твердой форме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату в размере 100 000 руб. (сто тысяч рублей), включая НДС».

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Пример механизма определения размера арендной платы в договоре

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100$ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Ограничения на изменение арендной платы

Особенности изменения размера арендной платы применительно к каждому способу определения размера арендной платы . Однако вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать следующее. По соглашению сторон договора этот размер может меняться с любой периодичностью. Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Такая правовая позиция содержится в постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции ).*

Обоснование

Ранее размер арендной платы в любом случае мог меняться не чаще одного раза в год. Иными словами, действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно было оставаться неизменным ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом. Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая – посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой части арендной платы подчиняется общим правилам ее повышения, а изменение одной или обеих частей (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год, кроме как по соглашению сторон договора. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако арендодатель в одностороннем порядке не сможет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части.

На практике запрет на одностороннее повышение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год можно обойти следующим способом. Арендодатель, который имеет право повысить арендную плату в одностороннем порядке, может предложить арендатору оформить такое повышение в виде дополнительного соглашения. Это связано с тем, что по соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (такая правовая позиция изложена в постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции )). Поэтому если арендатор согласится подписать такое соглашение, то впоследствии арендодатель снова сможет повысить арендную плату, реализовав свое право на одностороннее повышение арендной платы. А в случае спора арендодатель может сослаться на то, что первый раз арендная плата была изменена по соглашению сторон, то есть ограничение на этот случай не распространяется.

Как арендодателю повысить размер арендной платы, который установлен в твердой сумме

Если арендная плата выражена в твердой сумме, то увеличить ее размер в период действия договора можно тремя способами.

1. Договориться с арендатором о повышении арендной платы и оформить эту договоренность в виде дополнительного соглашения.

По общему правилу размер арендной платы, выраженной в твердой сумме, должен оставаться неизменным в течение всего срока аренды. Если иного не указано в законе или договоре, размер арендной платы можно изменить лишь по соглашению сторон (). Таким образом, по общему правилу если арендатор не согласится на повышение размера аренды, арендодатель повысить размер арендной платы не сможет.

Правда, закон допускает возможность изменения договора в одностороннем порядке для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (). Однако у арендодателя мало шансов воспользоваться этой возможностью. Существенность обстоятельств еще необходимо доказать, что чаще всего оказывается непростой задачей. Кроме того, как правило, обстоятельства могут измениться существенным образом только в отношении арендатора. В отношении арендодателя доказать существенность изменения обстоятельств в суде намного сложнее.

Основное, на что рассчитывает арендодатель при заключении договора, – это получение арендной платы. Исходя из этого арендодатели в период экономической нестабильности стали часто обращаться в суды с требованиями о расторжении договоров аренды. В качестве существенных обстоятельств они указывали на инфляционные процессы, проходившие в стране в это время. Однако суды отказывали арендодателям в удовлетворении подобных исков, указывая, что существенное увеличение уровня инфляции не является обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права арендодателя на изменение или расторжение договора аренды в судебном порядке ( , далее – постановление № 1074/10).

В то же время даже если арендатор будет согласен на повышение арендной платы, то для такого повышения одного его письменного согласия и (или) действий, подтверждающих такое согласие (например, внесение денежных средств в большем размере), будет недостаточно. Для этого сторонам нужно будет подписать документ (соглашение) об изменении арендной платы. Дело в том, что договор аренды недвижимого имущества заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (), а соглашение об изменении условий договора должно быть составлено в той же форме, что и сам договор ().

Однако если договор не предусматривает возможности для арендодателя повысить арендную плату в одностороннем порядке, и арендатор не желает подписывать дополнительное соглашение к договору об изменении арендной платы, то арендодатель не сможет повысить размер платы за пользование арендованным имуществом.

Поэтому единственным надежным способом для арендодателя увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке будет прямо прописать такую возможность в договоре.

2. Предусмотреть в договоре, что с такой-то даты (или при таких-то условиях) арендодатель может увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке, то есть без согласия арендатора.*

Пример условия договора о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке

«Арендодатель имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год путем письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней».

В то же время арендодателю необходимо учитывать, что арендатор может не согласиться на включение в договор аренды такого пункта, поскольку он явно не в интересах арендатора. В подобных случаях можно порекомендовать арендодателю предложить своему контрагенту более мягкий вариант условия о повышении стоимости аренды. Например, пункт договора о возможности повышения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке можно дополнить условием о том, что размер арендной платы может быть изменен в соответствии с индексом инфляции или не более чем на определенную сумму в процентном отношении: «…но не более чем на 5%». В этом случае шансы на заключение договора с контрагентом будут существенно выше, поскольку взаимоотношения между сторонами станут более определенными.

3. Заранее прописать в договоре, что с такого-то числа арендная плата увеличивается на столько-то без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора.

Пример условия договора об «автоматическом» повышении арендной платы без каких-либо уведомлений арендодателем арендатора

«В течение первого года после заключения настоящего Договора арендная плата устанавливается в размере 50 000 рублей. По окончании первого календарного года действия Договора размер арендной платы увеличивается до 70 000 рублей.

Внимание! Условие о праве арендодателя в одностороннем порядке повысить арендную плату необходимо сформулировать максимально четко и подробно.

Предположим, в договоре стороны указали, что размер арендной платы может быть пересмотрен сторонами в будущем. Например: «Размер арендной платы может быть пересмотрен исходя из официального уровня инфляции, но не чаще одного раза в год». Это будет означать, что о таком пересмотре стороны должны заранее договориться и оформить его дополнительным соглашением. Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и т. д.), не означает, что стороны договора приняли на себя обязательство по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части ().

Пример из практики: суд отказал арендодателю в иске о взыскании задолженности, указав на то, что порядок повышения арендной платы не был согласован

Арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате. Как следует из обстоятельств дела, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды, в соответствии с пунктом 3.1 которого размер арендной платы установлен в твердой сумме на основании отчета оценщика. Согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом мог быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В силу пункта 5.1 договора изменение условий договора допускалось по соглашению сторон, а вносимые дополнения и изменения должны были рассматриваться контрагентами в месячный срок и оформляться дополнительными соглашениями.

Арендодатель письмом уведомил арендатора о повышении арендной платы, приложив к нему новый отчет оценщика, но арендатор продолжил выплачивать арендную плату в прежнем размере, не соглашаясь с повышением арендной платы и считая само повышение неправомерным.

Как указал суд, из договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений. Сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы. Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы.

Исходя из толкования пунктов 5.1 и 3.4 договора, суд сделал вывод, что действительная воля сторон договора была направлена на необходимость заключения дополнительного соглашения для изменения размера арендной платы. Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска ().

В данном случае суд встал не на сторону арендодателя главным образом по следующим основаниям:

в договоре, установив право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, стороны не прописали механизм реализации этого права;
в договоре было указано, что все изменения к договору оформляются дополнительными соглашениями или, иными словами, изменения были возможны лишь по соглашению сторон.

Поэтому, чтобы арендодателю обеспечить себе право на повышение арендной платы в одностороннем порядке, в договоре необходимо прописать следующее.

1. В каких случаях возможно такое изменение арендной платы (например, через год после подписания акта приема-передачи при годовом уровне инфляции в размере 7% и более).

2. Порядок реализации арендодателем права на повышение арендной платы (например, арендодателем направляется уведомление арендатору, в котором содержится информация о повышении арендной платы и в каком размере).

3. Порядок уведомления об этом арендатора (например, по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или лично сотруднику арендатора под подпись в офисе арендатора).

4. С какого момента условие об арендной плате будет считаться измененным (например, по истечении месяца после получения уведомления арендатором)*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое и было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон , например:

определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Анна: Подскажите, пожалуйста, я заключаю договор с торговым комплексом по аренде места под отдел. В договоре не указана периодичность и размер увеличения арендной платы. Просто сказано, что арендодатель в одностороннем порядке имеет право пересматривать размер арендной платы. Правда ли, что он может это делать не чаще 1 раза в 6 мес и не более, чем на 10%? И еще - договор у них типовой, хочешь подписывай, хочешь нет. Я хочу прописать в договоре периодичность и размер изменения арендной платы. Могу ли я при этом опираться на законодательство? Как лучше поступить в такой ситуации? Спасибо.

Ответ:

Здравствуйте, Анна!

В соответствии с нормами Гражданского кодекса об аренде (п. 3 ст. 614) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) в течение первого года условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления, должно оставаться неизменным. Далее арендная плата может меняться не чаще 1 раза в год.

Что касается величины изменения ставки арендной платы , то этот вопрос законодательно не урегулирован . Соответственно, будут действовать те условия, которые стороны согласовали в оформлении договора .

При этом необходимо иметь ввиду, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего увеличения арендодателем арендной платы, но не определен порядок ее расчета при таком увеличении, арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

Вместе с тем, существует еще один нюанс. Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Суды отказывают в удовлетворении требований арендодателя о взыскании арендной платы в повышенном размере, если будет установлено, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном порядке между сторонами не достигнуто, а арендатор возражает против такого изменения.

Таким образом, если вы подпишите договор аренды на предложенных условиях, то:

арендная плата должна сохраниться в течение первого года неизменной;
далее арендодатель имеет право в одностороннем порядке повысить стоимость арендной платы, но не чаще 1 раза в год;
при отсутствии в договоре соответствующего порядка расчета увеличение может произойти на любую величину;
при отсутствии в договоре порядка оформления изменения арендной платы такое изменение может вступить в силу только при условии подписания сторонами (арендатором, в частности) соответствующего соглашения.

Исходя из сказанного, вероятность возникновения конфликта между сторонами в тот момент, когда арендодатель решит повысить арендную плату, достаточна высока. И не исключено, что спор придется разрешать в судебном порядке.

Если прямо указать в договоре периодичность и порядок изменения арендной платы с учетом требований законодательства, то будут действовать согласованные условия договора, и в этом случае вероятность возникновения спора между сторонами сведется к минимуму.

Ваше несогласие с условиями договора вы можете выразить путем составления протокола разногласий по тем пунктам, которые вас не устраивают. Если стороны в процессе согласования разногласий не придут к соглашению, то соответствующие условия договора останутся несогласованными, а к отношениям сторон будут применяться общие положения законодательства об аренде. Другим способом урегулировать разногласия при заключении договора является передача преддоговорного спора на рассмотрение арбитражного суда.