Завещательный отказ на пожизненное проживание. Квартира в наследство с правом пожизненного проживания родственника

Если коротко, то право пользования жилым помещением, например квартирой — это обеспеченная законом возможность проживать в нем.

Основанием для права пользования квартирой , чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка »).

Но право пользования может возникнуть и без «прописки » – например, на основании договора найма или , а также на основании так называемого завещательного отказа . Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.

Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить:

право собственности на эту квартиру;
согласие собственника на «прописку » в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.
решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику );
завещательный отказ;

Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан », а «прописанный » в квартире человек может не являться ее собственником.

По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя ). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.

Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но покупателю рекомендуется перед покупкой собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой , т.е. о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.

Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире , необходимо получить поквартирную карточку. Такую Карточку в местном паспортном столе предоставляют по запросу собственников, а также по запросу органов правопорядка.

При этом поквартирная карточка не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре. Она имеет ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой , и кого надо будет выписывать из нее при ее продаже.

Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой

Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи?

Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой . Например, в условиях Договора купли-продажи

Само наличие «прописки » не является безусловным правом пользования квартирой . Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно! ) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника.

Соответственно, каждый из «прописанных » в квартире, несмотря на наличие «прописки » , после сделки, а лучше до нее, должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета («выписаться «). Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры ) может снять его с учета, предъявив в паспортный стол решение суда, которое является обязательным к исполнению.

Здесь, правда, есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных ) в квартире, которые по закону могут сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи :

Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа ;
Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой или оставшиеся без попечения родителей;
Проживающие в квартире получатели ренты .

Поясним подробнее:

Отказ от приватизации . При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех , кто ранее отказался от приватизации этой квартиры. Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно. Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.

Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в наследство по завещанию , и в завещании присутствует завещательный отказ, устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника ). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры.

Находящиеся под опекой , или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети , проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства .

Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни. При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты ), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой , согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением .

Кроме того, независимо от «прописки » , права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма , или на основании договора безвозмездного пользования .

При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением .

Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры ).

Здравствуйте, Нина

В вашем случае идет речь о ток намазываемом "завещательном отказе", которым гражданину (вашему брату) предоставлено право пользования жилым помещением (ст. 33 ЖК РФ, ст. 1137 ГК РФ).

Такой завещательный отказ в вашем случае, как я понимаю, предоставлен на время жизни отказоплучателя.

Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности граждане , проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несут солидарную (т. е. равную, когда требование может быть предъявлено любому - собственнику или отказополучателю) с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением , если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. Продать такую квартиру можно, но при этом ваш брат все равно сохраняет право пользования квартирой, так что вряд ли найдется покупатель на такую квартиру.

Право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам (т. е. заявить свои права ваш брат может в течение трех лет после смерти наследодателя). Однако отказополучателю в завещании может быть подназначен другой отказополучатель на случай, если назначенный в завещании отказополучатель откажется от принятия завещательного отказа, либо не воспользуется своим правом на получение завещательного отказа, либо лишится права на получение завещательного отказа. Убедитесь, что в завещании нет такого подназначения.

Кроме того, законом не предусмотрена какая- то специальная форма требования предоставить завещательный отказ, т. е. ваш брат фактически уже его получил, если проживает в этой квартире после смерти наследодателя.

В принципе, если ваш брат согласен выписаться из квартиры и удостоверить у нотариуса отказ от права пользования квартирой, возникшего в силу завещательного отказа, то такую квартиру продать будет легче, поскольку уменьшаются шансы, что ваш брат передумает и потребует его снова вселить. Но исключить такою ситуацию полностью нельзя, так как право на обращение в суд безусловно. Ваш брат может решить, что его обманули или заставили подписать отказ и на основании этого требовать осуществления своего права.

Гражданским кодексом РФ особо выделены условия завещательного отказа, если наследник получает в наследство жилое помещение, например: дом или квартиру. Законодателем в этом случае завещателю предоставляется возможность возложить на наследников обязанности по предоставлению другому лицу право пользования этим жилым помещением или отдельной его частью в период определённого срока или на протяжении всей жизни этого человека (отказополучателя).

В настоящей статье мы рассмотрим порядок пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, а также предложим вашему вниманию примерный образец завещания с завещательным отказом, который вы бесплатно и без регистрации сможете скачать на нашем сайте .

В отдельной статье мы рассмотрели вопрос о возможности возложения на наследника обязанностей в виде завещательного отказа.

Получив право на жилое помещение в порядке наследования, наследник может получить и обязанности, возложенные на него наследодателем в виде завещательного отказа. Наследник должен исполнять эти обязательства, невзирая на то, что он сам может остро нуждаться в использовании этого жилого помещения для личных потребностей.

Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу

Обременение жилого помещения завещательным отказом является ограничением права наследника на это имущество, причём, ограничением довольно существенным.

При смене собственника отказополучатель (кредитор) не утрачивает право пользования имуществом, обязательства по обеспечению исполнения условий завещательного отказа переходят к новому собственнику. Это положение не зависит от того, на основании чего был осуществлен этот переход: договора дарения, купли-продажи, мены, а также перехода помещения к другим лицам в результате найма, аренды и т.д.

Кредитор имеет право пользоваться жилым помещением на таких же условиях, что и собственник. При этом расходы по содержанию помещения возлагаются только на дееспособных и ограниченных судом в дееспособности граждан, недееспособные от этой обязанности освобождаются.

Срок, в течение которого должник должен исполнять обязательства, устанавливается наследодателем в завещании. Если он не указан, то жилое помещение предоставляется на весь срок жизни отказополучателя.

Лишение права на завещательный отказ происходит по тем же основаниям, что и признание наследника недостойным.

Если кредитор, которому предоставлено завещателем право пользования жилым помещением, не воспользовался этим правом в течение трёх лет или отказался от него, то наследник освобождается от выполнения указанных обязательств.

Образец завещания с завещательным отказом

Предлагаем вашему вниманию примерный образец завещания с завещательным отказом, который составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В конце статьи вы можете скачать этот образец бесплатно и без регистрации.

(примерный образец)

Город Егорьевск Московской области

Тридцатое октября две тысячи пятнадцатого года

Я, Мишин Павел Алексеевич, 10 апреля 1946 года рождения, гражданство РФ, место рождения г. Егорьевск Московской области паспорт 99 07 874356 выдан отделом УФМС России по Московской области в городе Егорьевске 24 марта 2007 года код подразделения 994-007, зарегистрирован по адресу: Россия, Московская область г. Егорьевск, пер. Нагорный, дом 64, находясь в здравом уме, твёрдой памяти и ясном сознании, действуя добровольно, понимая значение своих действий и не заблуждаясь,

Настоящим завещанием на случай моей смерти делаю следующие распоряжения.

Всё моё имущество, которое ко дню моей смерти окажется мне принадлежащим, где бы таковое не находилось и в чём бы оно не заключалось, я завещаю своей дочери Лосевой Ирине Павловне, 19.01.1970 года рождения, проживающей по адресу: Россия, Московская область, г. Егорьевск ул. Магистральная, дом 14.

Возлагаю на Лосеву Ирину Павловну обязанность предоставить в пожизненное пользование Сомовой Александре Филипповне, 11 августа 1947 года рождения, второй этаж жилого дома по адресу: город Егорьевск Московской области пер. Нагорный, дом 64.

Все расходы по содержанию дома возлагаю на Лосеву Ирину Павловну.

Настоящее завещание составлено и подписано в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах Красновой Ольги Евгеньевны, нотариуса города Егорьевска Московской области, а другой экземпляр выдаётся на руки завещателю.

Текст завещания прочитан мне нотариусом вслух, а также прочитан мною лично.

Мишин Павел Алексеевич

Город Егорьевск Московской области Российской Федерации.

Тридцатое октября две тысячи пятнадцатого года.

Настоящее завещание удостоверено мной, Красновой Ольгой Евгеньевной, нотариусом города Егорьевска Московской области, действующей на основании лицензии № 197/812, выданной Управлением юстиции Московской области 11 ноября 1999 года.

Завещание записано мной со слов гр. Мишина Павла Алексеевича.

Завещание полностью прочитано до подписания и собственноручно подписано в моём присутствии.

Личность завещателя установлена, дееспособность проверена.

Настоящее завещание удостоверено по месту нахождения нотариальной конторы: Московская область, город Егорьевск, улица Ленина, 121.

Зарегистрировано в реестре за № 16791.

Нотариус: Краснова Ольга Евгеньевна

Подпись нотариуса

Предоставляя определенному лицу право пользования жилым помещением, передаваемым по наследству, завещатель существенным образом ограничивает права наследника на этот объект. Иногда это обстоятельство не дает ему возможности по распоряжению унаследованным имуществом. Не смотря на это, никто не может ограничивать или корректировать волю наследодателя. Наследство принимается целиком, в том числе и с обязательствами по завещательному отказу или не принимается вообще.

И именно эта особенность добавляет нам (Покупателю ) головную боль при выяснении всех личностей, которые могут иметь такие права пользования . Но выяснять это нам все-таки придется, и сейчас мы это выясним.

Очевидно, что каждый собственник имеет все виды прав на квартиру, в том числе и безусловное право пользования ею. Но сюрприз для Покупателя в том, что могут быть и другие люди – не собственники – которые по закону тоже имеют , т.е. право проживания в ней.

Нам, конечно же, нужна квартира, свободная от прав проживания в ней посторонних лиц. А для этого мы должны, как минимум, этих лиц знать.

Кто же может иметь право на проживание в квартире?

Все собственники квартиры (их видно из или из );
Члены семьи собственника квартиры, в т.ч. бывшие (не имеющие прав собственности на квартиру, но прописанные в ней );
Лица, получившие право пользования квартирой по завещательному отказу (в случае, когда квартира перешла хозяевам по наследству );
Рентополучатели – предыдущие собственники квартиры, заключившие с текущим собственником Договор пожизненного содержания с иждивением ;
Лица, с которыми собственник квартиры заключил договор найма, или .

Рассмотрим их по порядку. Нас будет интересовать вопрос, кто из них может сохранить право проживания в квартире после ее продажи , и как от этого права мы можем избавиться (в некоторых случаях ).

Собственники квартиры, не «прописанные» в ней, теряют право пользования вместе с правом собственности при продаже квартиры.

«Прописанные» же в квартире собственники, могут сохранить право проживания в ней только если это будет прямо указано в , и согласовано с Покупателем (чего в практике, обычно, не бывает ). В остальных случаях (т.е. в большинстве сделок ) – Продавец после отчуждения квартиры обязан сняться с регистрационного учета (выписаться ), и это условие обязательно указывается отдельным пунктом в договоре.

Члены семьи собственника могут иметь право пользования квартирой только если они там «прописаны». Именно наличие «прописки» подтверждает их право проживания в квартире. Выписка их из квартиры, соответственно, лишает их этого права. По общему правилу, члены семьи собственника должны выписаться из квартиры при ее продаже (эта обязанность для них установлена законом ). И если они этого не делают, новый собственник может «выписать» их из квартиры через суд.

Но здесь есть нюансы!

Например, временно выписанные члены семьи собственника имеют шанс восстановить свою «прописку» (т.е. восстановить право пользования ) даже после продажи квартиры, если докажут в суде, что их право было нарушено. Такими временно выписанными персонажами могут быть те, кто проходил длительное лечение в стационаре, уехал в длительную командировку, ушел служить в армию, отправился по решению суда отбывать наказание, и т.п.

Правда, с 2015 года для призывников и заключенных отменили обязательное снятие с регистрационного учета по месту жительства. То есть теперь даже если они «убыли по месту назначения» (начиная с 2015 года ), они все равно остаются прописанными в своей квартире, и право проживания в ней не теряют. А те, кого отправили «на лесоповал» до 2015 года, соответственно – были сняты с регистрационного учета по месту жительства, но могут восстановить свое право на проживание в квартире по возвращении.

Прописанные в квартире несовершеннолетние дети требуют повышенного внимания. Этот случай мы рассмотрим подробно далее, на шаге Откроется во всплывающем окне.">ИНСТРУКЦИИ – «Покупка квартиры с несовершеннолетними» .

Список всех лиц, «прописанных» (зарегистрированных по месту жительства ) в данной квартире нам покажет , а в некоторых городах ее заменяют (подробнее обо всех этих бумагах – см. по ссылкам в Глоссарии ).

Различают обычную Выписку из Домовой книги и архивную (расширенную ) Выписку .

Обычная Выписка дает информацию обо всех «прописанных» в данной квартире на текущий момент.

Архивная Выписка дает информацию обо всех жильцах, когда-либо бывших «прописанных» в данной квартире, включая тех, кто прописан на текущий момент.

И ту и другую выдают в паспортном столе местного домоуправления (ЖЭК, РЭУ, ТСЖ и пр. ), либо в центре госуслуг МФЦ «Мои документы». Но получить их могут только собственники квартиры, либо прописанные в ней жильцы. Поэтому нам надо требовать такую бумагу с Продавца, а лучше пойти и заказать ее получение вместе с ним. Если же такой возможности нет, или есть ощущение, что Продавец что-то не договаривает, то Покупатель может заказать получение Выписки из Домовой книги специальным службам (о них ниже ).

Такая «страховка» даст нам преимущество в случае судебного спора с теми, кто не захочет выписываться из квартиры после сделки. Тогда их выписывают в принудительном порядке, по решению суда. А то самое письменное обязательство от «третьих лиц» (помимо прочих условий сделки, согласно договору ), будет весомым аргументом в суде.

Перестраховка. Некоторые адвокаты, имеющие опыт судебной практики, утверждают, что даже с тех людей (не собственников ), которые были выписаны из квартиры ДО ее продажи , желательно брать письменное заявление о том, что они не возражают против этой сделки . Это может звучать бредово (ведь они уже не имеют никаких прав на квартиру ), но те же адвокаты приводят примеры, когда выписанные до продажи квартиры жильцы впоследствии восстанавливали свое право проживания там через суд.

Кто еще может иметь право пользования квартирой?

Вне зависимости от «прописки», права пользования квартирой могут иметь лица, с которыми собственник (Продавец ) заключил договор найма или договор безвозмездного пользования . Фактически это обременение , которое может не отражаться ни в Титуле , ни в Выписке из Домовой книги . Вообще-то, Продавец имеет право продать квартиру с таким обременением , но обязан уведомить о нем Покупателя, указав это отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) .

В этом случае нам необходимо потребовать от Продавца расторжения такого договора с пользователем (нанимателем ) квартиры.

Кстати, нужно еще вложить себе в голову следующую мысль – правильное составление снижает риск возможных претензий «третьих лиц» , в т.ч. претензий на право пользования квартирой .

В условиях ДКП рекомендуется вписать обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех пользователях квартиры, обязательство снять с регистрационного учета всех «прописанных» там жильцов, и передать квартиру свободной от прав «третьих лиц» .

Дополнительно в ДКП можно вписать обязательство Продавца, в случае претензий со стороны «третьих лиц» , решить их самостоятельно и за свой счет (либо компенсировать судебные издержки Покупателя ).

Важно, чтобы эти пункты договора были прописаны юридически грамотно, и имели однозначную трактовку.

Грамотно сформулировать эти обязательства Продавца в ДКП поможет .

Еще одним применяемым на практике стимулом для Продавца «юридически освободить» квартиру после сделки, является особое условие получения денег при расчетах. Продавец получает полную сумму за квартиру только тогда, когда все жильцы будут сняты с регистрационного учета .

Снятие всех жильцов с регистрационного учета (до сделки или после ) риэлторы называют «юридическим освобождением» квартиры. Конечно, ситуация значительно упрощается, если на момент сделки квартира уже «юридически свободна» .

Итак, мы выяснили, кто кроме собственника имеет право пользования и проживания в квартире, изучили Выписку из Домовой книги, перечитали еще раз правоустанавливающий документ, и приняли необходимые меры для снятия всех жильцов с регистрационного учета. Глубоко вздохнули и идем дальше.