Государственная собственность на землю и ее виды - Земельное право (Меденцов А.С.). Государственная собственность на землю и ее виды Государственная собственность на землю и ее виды
К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ). Субъектами государственной собственности на землю являются органы государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ.
Государственная собственность на землю имеет два уровня: федеральный, к которому относится собственность Российской Федерации, и региональный уровень, включающий в себя собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. На одни и те же земли не может быть двух или нескольких собственников, так как общая совместная государственная собственность не предусмотрена законодательством.
При этом Российская Федерация обладает так называемой исключительной собственностью на земельные участки. На основании целого ряда федеральных законов Российская Федерация может быть единственным собственником целого ряда земель в силу их целевого назначения или разрешенного вида использования. К таким землям относятся земельные участки в соответствии с такими Федеральными законами, как Лесной кодекс, ФЗ "Об обороне", ФЗ "О государственной границе" и др. Всего насчитывается около 20 подобных федеральных законов.
К сожалению, подавляющее большинство федеральных земель не зарегистрировано в качестве федеральной собственности. Причиной является огромный объем работ по формированию земельных участков, отнесенных к федеральной собственности. Это приводит к тому, что зачастую муниципальные образования незаконно относят федеральные земли (в силу федерального закона) к неразграниченным землям и пытаются распорядиться ими самостоятельно. В данном случае имеет место распоряжение земельным участком ненадлежащим субъектом, так как никто не наделял муниципальные образования правом распоряжения федеральными землями. Следовательно, подобные действия муниципалов являются ничтожными и не порождают правовых последствий.
Статья 18 ЗК РФ к собственности субъектов Российской Федерации относит земельные участки:
Которые признаны таковыми федеральными законами;
Право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
Которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Использование земель, находящихся в государственной собственности, осуществляется, как правило, путем создания государственных унитарных предприятий либо путем передачи земель частным землепользователям на вторичных правах, например в аренду.
В соответствии со ст. 214 ГК РФ государственная собственность - имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации (собственность субъектов Российской Федерации). Таким образом, субъектами права государственной собственности являются Российская Федерация, республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа.
Поскольку объектами любых прав на землю могут быть только индивидуально определенные земельные участки, в настоящее время серьезные трудности связаны с определением объектов собственности публичных образований, в частности государственной собственности.
С июля 2001 по июль 2006 г. существовала самостоятельная законодательно установленная процедура разграничения публичной собственности. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществлялось в соответствии с утратившим силу Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю" от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ.
Целями разграничения публичной собственности являлись индивидуальное определение каждого земельного участка и отнесение к федеральной, региональной или муниципальной собственности путем принятия соответствующего перечня на уровне Правительства Российской Федерации. Данная процедура была крайне сложной и запутанной, а также требовала больших технических, временных и финансовых затрат, так как предполагалось индивидуально определить каждый участок на территории, составляющей примерно 70 - 80% от территории Российской Федерации, а также принять решение об отнесении каждого участка к собственности конкретного публичного субъекта. Разумеется, данная деятельность не была осуществлена, в связи с чем было принято решение об отмене разграничения государственной собственности в качестве самостоятельной процедуры.
В настоящее время разграничение государственной собственности на землю регулируется ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", вступившей в силу с 1 июля 2006 г. Данная статья устанавливает следующие принципы разграничения:
1) закреплено, что акты об утверждении перечней земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, изданные Правительством Российской Федерации при разграничении государственной собственности на землю до 1 июля 2006 г., являются основанием для государственной регистрации права собственности соответствующего публичного образования на такие земельные участки;
2) установлены три признака, позволяющие отнести земельный участок к собственности одного из публичных образований (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование):
Нахождение на земельном участке здания, строения, сооружения, находящегося в собственности соответствующего публичного образования;
Если земельный участок был предоставлен органам власти соответствующего уровня, их территориальным органам (в отношении федеральных органов государственной власти), казенным предприятиям, унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами власти соответствующего уровня;
Прямое указание федерального закона, а в отношении земель, относящихся к муниципальной собственности, - прямое указание федерального закона или закона субъекта Российской Федерации, принятого в соответствии с федеральным законом.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ
Действующее зaконодaтельство устaнaвливaет, что госудaрственной собственностью являются земли, не нaходящиеся в собственности грaждaн, юридических лиц или муниципaльных обрaзовaний (ч. 2 ст.
214 ГК РФ, ч. 1 ст. 16 ЗК РФ). Тaким обрaзом, устaновленa своего родa презумпция принaдлежности земельных учaстков госудaрству, если они не зaкреплены зa укaзaнными субъектaми.
Госудaрственнaя собственность делится нa двa видa: собственность Российской Федерaции в целом (федерaльнaя) и собственность субъектов РФ (регионaльнaя).
Упрaвление и рaспоряжение земельными учaсткaми, нaходящимися в федерaльной собственности или собственности субъектов РФ, осуществляются соответственно Российской Федерaцией и субъектaми РФ. От имени этих субъектов прaвомочия собственникa осуществляют госудaрственные оргaны в соответствии с их компетенцией. Однaко до рaзгрaничения госудaрственной собственности нa землю, нaходящейся в госудaрственной и муниципaльной собственности, рaспоряжение укaзaнными землями осуществляется оргaнaми местного сaмоупрaвления муниципaльных рaйонов, городских округов.
В соответствии с положениями Земельного кодексa РФ в федерaльной собственности и собственности субъектов РФ нaходятся соответственно земельные учaстки:
Признaнные федерaльной собственностью или собственностью субъектов РФ федерaльными зaконaми;
Приобретенные Российской Федерaцией и субъектaми РФ по основaниям, предусмотренным грaждaнским зaконодaтельством;
Прaво собственности Российской Федерaции и субъектов РФ нa которые возникло при рaзгрaничении госудaрственной собственности нa землю.
Рaзгрaничение госудaрственной собственности нa землю производится нa основaнии положений ЗК РФ, ФЗ "О введении в действие Земельного кодексa Российской Федерaции" и иных федерaльных зaконов.
В соответствии со ст. 3.1 ФЗ "О введении в действие Земельного кодексa РОссийской Федерaции в целях рaзгрaничения госудaрственной собственности нa землю:
1) к федерaльной собственности относятся: a) земельные учaстки, зaнятые здaниями, строениями, сооружениями, нaходящимися в собственности; б) земельные учaстки, предостaвленные оргaнaм госудaрственной влaсти РФ, их территориaльным оргaнaм, a тaкже кaзенным и госудaрственным унитaрным предприятиям или некоммерческим оргaнизaциям, создaнным федерaльными оргaнaми госудaрственной влaсти; в)
a) земельные учaстки, зaнятые здaниями, строениями, сооружениями, нaходящимися в собственности субъектов РФ; б) земельные учaстки, предостaвленные оргaнaм госудaрственной влaсти субъектов РФ, a тaкже кaзенным и госудaрственным унитaрным предприятиям или некоммерческим оргaнизaциям, создaнным оргaнaми госудaрственной влaсти субъектов РФ; в) иные предусмотренные федерaльными зaконaми земельные учaстки и земли;
3) к собственности поселений, городских округов, муниципaльных рaйонов относятся: a) земельные учaстки, зaнятые здaниями, строениями, сооружениями, нaходящимися в собственности соответствующих муниципaльных обрaзовaний; б) земельные учaстки, предостaвленные оргaнaм местного сaмоупрaвления соответствующих муниципaльных обрaзовaний, a тaкже кaзенным и муниципaльным унитaрным предприятиям или некоммерческим оргaнизaциям, создaнным укaзaнными оргaнaми местного сaмоупрaвления; в) иные предусмотренные федерaльными зaконaми и принятыми в соответствии с ними зaконaми субъектов РФ земельные учaстки и предусмотренные федерaльными зaконaми и принятыми в соответствии с ними зaконaми субъектов РФ земли;
Читайте также:
Согласно п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности , не разграниченной на собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, в том числе предоставление таких земельных участков в частную собственность или аренду, в настоящее время согласно федеральному законодательству осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов, в зависимости от нахождения соответствующего земельного участка на территории того или иного муниципального района или городского округа, за исключением случаев, прямо установленных федеральным законодательством.
Согласно ст. 215 Гражданского кодекса РФ подмуниципальной собственностью понимаетсяимущество ,принадлежащее на правесобственности городским и сельским поселениям, а также другиммуниципальным образованиям.
Неразграниченная государственная собственность на землю — это земли, о которых в ЕГРП не внесены записи о регистрации права собственности. Остальным землям для разграничения и отнесения их к муниципальным, федеральным и землям субъекта РФ необходима регистрация ЕГРП о праве собственности на эти участки.
Регулирования государственной собственности на землю
Это главное отличие.
Органам местного самоуправления дается право распоряжения неразграниченной государственной собственностью на землю до ее полного разграничения.
Неразграниченная государственная собственность на землю обладает своим порядком предоставления юридическим лицам и гражданам в собственность. Каждый полученный участок земли должен пройти процедуру государственного кадастрового учета, после чего владельцу выдается свидетельство права собственности.
В случае отсутствия оснований для отнесения земельного участка к собственности РФ, собственности субъекта РФ или муниципального образования, соответствующий участок подлежит отнесению к неразграниченной государственной собственности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на такие участки не является препятствием для осуществления распоряжения ими.
Разграничение государственной собственности на землю
Разграничение государственной собственности на землю производится на основании положений ЗК РФ, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и иных федеральных законов.
Государственная собственность на землю
В соответствии со ст. 3.1 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РОссийской Федерации в целях разграничения государственной собственности на землю:
1) к федеральной собственности относятся:
а)
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности;
б)
земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным и государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
в)
2) к собственности субъектов РФ относятся:
а)
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
б)
земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным и государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
в)
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли;
3) к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:
а)
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
б)
земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным и муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
в)
иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли;
4) к собственности субъектов РФ – городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга относятся следующие земельные участки, расположенные в границах этих субъектов РФ:
а)
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности городов федерального значения и соответствующих внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;
б)
земельные участки, предоставленные органам государственной власти городов федерального значения и внутригородским муниципальным образованиям городов федерального значения;
в)
земельные участки, предоставленные казенным и унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти городов федерального значения или органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований городов федерального значения;
г)
иные предусмотренные федеральными законами и законами субъектов РФ (земельные участки и земли Москвы и Санкт-Петербурга).
Принципы и процедура разграничения государственной собственности на землю.
По статье 1 ЗК разграничение государственной собственности на землю: на собственность РФ, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.
Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
разграничение госуд.собственности на землю на:
1.собственность РФ (федеральную собственность), 2.собственность субъектов РФ
3.собственность муниципальных образований (муниципальную собственность).
госуд-ой собственностью в России является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности ее субъектам (собственность субъекта РФ).
От имени РФ и ее субъектов права собственности реализуют органы госуд-ой власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Государство (в лице РФ и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в одной из 2х ролей:1. в качестве суверена, устанавливающего нормы зем-го законодательства, осуществляющего госуд-ый контроль за использованием земель и др.
2. в качестве собственника зем.участков. Это используется теми же правами и несет те же обязанности, что и др.собственники зем.участков.
Момент возникновения права собственности на зем.участки у РФ, субъектов РФ и муниципальных образований связан с моментом госуд-ой регистрации права собственности на зем.участки.
Основанием госуд-ой регистрации права собственности являются акты правительства РФ об утверждении перечней зем.участков, на которые соответственно, у РФ, ее субъектов и муниц-ых образований возникает право собственности при разграничении госуд-ой собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением госуд-ой собственности на землю. В ст.17 ЗКРФ установлены основания возникновения федеральной собственности на землю. Помимо разграничения в соответствии с вышеуказанным законом, к ним относятся:1. приобретение РФ зем-х участков по основаниям, предусмотренных гражданским законодательством2. признание федеральными законами нахождения отдельных зем.участков в фед-ой собственности.
Разграничения государственной собственности на землю
Проблема разграничения государственной собственности на землю стала центральной в новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, который базируется на принципе разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской федерации и собственность муниципальных образований. Правовые основы и порядок разграничения государственной собственности на землю установлены Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю".
Собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации возникает в отношении земельных участков, занятых недвижимым имуществом, находящимся в соответствующей собственности; предоставленных соответствующим органам власти, а также созданным ими учреждениям, предприятиям, организациям; занятых недвижимым имуществом, приватизированным из соответствующей собственности. Иные земельные участки, не находящиеся в частной собственности, включаются в муниципальную собственность.
Сбор сведений о земельных участках, в отношении которых при разграничении государственной собственности на землю возникает право собственности Российской Федерации, муниципальных образований осуществляет Территориальное управление. В качестве документов, подтверждающих обоснованность включения в перечень земельных участков, в отношении которых возникает соответствующее право собственности, предоставляются: постановление о предоставлении земельного участка (со всеми изменениями и дополнениями); государственный акт на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, договор аренды земельного участка, свидетельство о государственной регистрации права пользования земельным участком; кадастровый план земельного участка; учредительные документы юридического лица; план приватизации государственного предприятия.
В целях формирования перечней земельных участков, на которые соответственно у РФ, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований возникает право собственности указанные сведения и документы направляются в Минимущество России. Подготовленные и согласованные с органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления перечни земельных участков утверждаются Правительством РФ. Возникшие споры между РФ, субъектом РФ и муниципальными образованиями по перечням оспариваемых земельных участках подлежат рассмотрению создаваемыми Территориальным управлением согласительными комиссиями. По результатам работы согласительная комиссия принимает решение о включении земельногоучасткав согласованный сторонами перечень земельных участков или о передаче спора в суд.
9.Право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком, особенности их переоформления для граждан и юридических лиц.
Законодательством в качестве одного из видов вещных прав на земельный участок называется право постоянного (бессрочного) пользования.
Как и право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования возникает лишь на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности .
Право постоянного (бессрочного) пользования на землю является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Право постоянного (бессрочного) пользования участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа.
Со дня введения в действие ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются государственным и муниципальным предприятиям, учреждениям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Другие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Кроме того, религиозные организации вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право безвозмездного срочного пользования.
При продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями ЗК РФ по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается.
Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
Граждане или юридические лица, которым земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка.
Указанные лица вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение недвижимого имущества. Недвижимое имущество, созданное лицом для себя, является его собственностью. Такие лица также вправе передавать этот земельный участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 53 ЗК рФ, либо в силу принудительного изъятия.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.
Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству.
ГК РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию.
Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.
Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе владеть и пользоваться земельным участком. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.
Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.
Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.
10.Аренда (субаренда) земельного участка.
Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо.
При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.
Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. Общие положения о договоре аренды определяются гражданским законодательством, особенности сдачи в аренду земельных участков установлены законодательством земельным.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В отношении земли пользование ею без владения неосуществимо, поэтому арендатор владеет и пользуется полученным в аренду земельным участком. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция, доходы от организации на арендованном участке платной автостоянки и т. д.). Гражданин, который получил земельный участок в аренду, может, при определенных условиях, передать указанный земельный участок другому лицу в субаренду (временное владение и пользование). Что касается сторон договора аренды, то гражданским законодательством не установлены какие-либо требования к арендатору: им может быть любое физическое или юридическое лицо.
Глава 4, ст. 22 ЗК: 1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом
3. Размер арендной платы определяется договором аренды
Государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
Учитывая федеративное устройство России и существование двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде :
- федеральной собственности;
- собственности субъектов РФ (т.н. субъектной или региональной).
Объект права государственной собственности на землю:
- земли, не находящиеся в собственности , юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК РФ, ст. 16 ЗК РФ).
Предусмотрено, что управление федеральной и субъектной собственностью осуществляется соответственно органами государственной власти РФ (ст. 71 Конституции) и субъектами Российской Федерации.
Государство (в лице Российской Федерации и ее субъектов) в земельных отношениях может выступать в качестве:
- субъекта государственной власти , устанавливающего нормы земельного законодательства, осуществляющего государственный контроль за использованием земель и другие функции, названные в ст. 9 и 10 Земельного кодекса;
- собственника земельных участков - в последнем случае оно пользуется теми же правами и несет те же обязанности, что и другие собственники земельных участков.
В соответствии со ст. 124 ГК РФ при заключении сделок с землей и в иных отношениях, регулируемых фажданским законодательством, Российская Федерация и ее субъекты выступают на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.
Государственная собственность на землю имеет сложный состав: она включает
- земельные участки, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и
- земельные участки, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации).
От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в пределах их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (
Вопрос 22. Основные черты (признаки) права собственности на земельные участки.
Вопрос 21. Понятие и формы права собственности на земельные участки по законодательству РФ.
Вопрос 23. Субъекты, объекты, содержание права государственной и муниципальной собственности на землю.
Государственная собственность: федеральная собственность, собственность субъектов РФ. Особенность субъектов государственной собственности в том, что они обладают правом территориального верховенства. От имени РФ правомочия собственника осуществляют: Правительство РФ, которое свои полномочия может передавать иным федеральным органам власти или юридическим лицам. Основным таким органом является ФА по управлению государственным имуществом. В отношении региональных земель полномочные органы устанавливаются субъектами РФ.
Основаниями возникновения государственной собственности являются: прямое указание Федерального закона, основания, предусмотренные гражданским законодательством (например, сделки), разграничение государственной собственности на землю. Основанием возникновения права собственности на землю городов Москвы и Санкт-Петербурга является добровольный отказ на право собственности на соответствующий земельный участок. С момента государственной регистрации прекращения права собственности на такой земельный участок, возникает право собственности Москвы или Санкт-Петербурга, если законами этих субъектов РФ не установлено, что возникает собственность муниципальных образований.
В соответствии с ГК, в государственной собственности находятся все земли за исключением земель, находящихся в муниципальной или частной собственности (презумпция государственной собственности на землю). Порядок разграничения государственной собственности на землю определяется Земельным кодексом, законом «О введении в действие Земельного кодекса», закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К государственной собственности относится:
1. Земельные участки, на которых находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие РФ или субъектам РФ;
2. Земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ или субъектов РФ, их территориальным органам, казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям, а так же некоммерческим организациям, созданным РФ или субъектами РФ;
3. Иные земли и земельные участки, предусмотренных федеральными законами;
4. Федеральная собственность возникает в отношении земельных участков, предоставленных на праве постоянного бессрочного пользования, праве безвозмездного срочного пользования, аренды государственным академиям наук, созданным или подведомственным государственным АН организациям.
До разграничения государственной собственности распоряжение такими участками осуществляют органы местного самоуправления муниципальных районов или городских округов. Из этого правила есть следующие исключения:
1) Распоряжение земельными участками, расположенными на территории столиц или административно-территориальных центров субъектов РФ, осуществляют органы местного самоуправления, если законами данных субъектов РФ не установлено, что распоряжение осуществляет органы исполнительной власти субъектов РФ;
2) На территории Москвы и Санкт-Петербурга неразграниченными землями распоряжаются органы исполнительной власти Москвы или Санкт-Петербурга, но законами данных субъектов такое полномочие может быть передано внутригородским территориям Москвы или Санкт-Петербурга;
3) Исключение из общего правила могут быть установлены законодательством об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.
Постановлением Правительства от 30 июня 2006 №404 утвержден перечень документов, необходимых для государственной регистрации, необходимых для государственной регистрации права собственности при разграничении государственной собственности на землю.
Муниципальная собственность на землю является самостоятельной формой собственности. Становление муниципальной собственности идет очень сложно, но, возможно, реализация положений ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанного федерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и других субъектах РФ.
Субъектами муниципальной собственности на землю являются: города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.
В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления. По-видимому, это положение ограничивает правило, содержащееся в ст. 125 ГК РФ, согласно которому в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, от их имени (по их специальному поручению) могут выступать государственные органы, а также юридические лица и граждане.
В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.
Согласно ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:
- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;
- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Как уже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственной собственности на землю для выделения федеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных образований (см. раздел "Государственная собственность на землю").
Внесение в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у муниципальных образований, производится на основании включения этих земельных участков в состав:
- земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;
- земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и их объектов; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, земельные участки под которыми подлежат отнесению к федеральной собственности или собственности субъектов; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, отнесенных к федеральной собственности или собственности субъектов Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения;
- земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.
Право муниципальной собственности на земельные участки в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных участков из собственности этих городов в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.
Вопрос 24. Частная собственность на земельные участки в Российской Федерации.
К 1999 г. только 6% земель в городах и поселках городского типа (из 7,5 млн га) было передано в собственность граждан и юридических лиц. Учитывая общую тенденцию земельного законодательства можно прогнозировать значительное увеличение этой собственности.
Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 "Права и свободы человека и гражданина". Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.
Чтобы быть собственниками земельных участков, граждане и юридические лица должны обладать право- и дееспособностью. В целом правоспособность и дееспособность граждан и юридических лиц определяются нормами гражданского законодательства, но иногда применяются и земельно-правовые нормы. Например, право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и на получение земельного участка для этих целей имеют дееспособные граждане России, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию либо прошедшие специальную подготовку,
В Российской Федерации с 1993 г. существовала неопределенность в правовом положении иностранцев и лиц без гражданства: в законодательстве не был четко решен вопрос о том, могут ли они приобретать и иметь земельные участки на праве собственности. Современное законодательство достаточно подробно регулирует этот вопрос.
Согласно п. 2 ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Анализ действующего законодательства позволяет выделить несколько ограничений:
- получить земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут исключительно граждане России (ст. 4 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве");
- членом садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения может быть только российский гражданин; иностранные граждане и лица без гражданства становятся членами такого объединения, только если земельные участки предоставляются им на праве аренды и срочного пользования (ст. 18 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" 1);
- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях РФ в соответствие с федеральными законами 2 ;
- иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на частных земельных участках, по общему правилу имеют, как и граждане России, преимущественное право покупки или аренды земельного участка, но Президент РФ может устанавливать перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые это право не распространяется;
- до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды.
Объектом права частной собственности является индивидуально-определенный земельный участок как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.
Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами. Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения будет регулироваться специальным федеральным законом. Из-под его действия выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).
Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение - это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Например, садовый земельный участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также отдыха. Разрешенное использование - это условия и порядок эксплуатации земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми . Первые могут быть разделены на части, каждая из которых после этого образует самостоятельный земельный участок; при этом его разрешенное использование осуществляется без перевода в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого (т.е. его. нельзя разделить на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом. Так, земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов (см. ст. 258 ГК РФ); не подлежат разделу и земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.
Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют три вида норм.
- Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из - находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
- Средняя районная норма была установлена в период проведения земельной реформы и имела целью определение размера бесплатной передачи земли в собственность граждан. При определении среднерайонной нормы в соответствии с Указом Президента РФ от 2 марта 1992 г. № 213 "О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков" 1 вся площадь сельхозугодий в пределах сельскохозяйственного предприятия района, за исключением земель, передаваемых в ведение органов местного самоуправления, делится на суммарную численность следующих категорий лиц: работников сельскохозяйственного предприятия; пенсионеров этих хозяйств; лиц, занятых в социальной сфере на селе. Главы местных администраций сельских районов вправе устанавливать дифференцированную среднюю норму бесплатной передачи земель в собственность по выделяемым на территории района зонам с различной плотностью сельского населения.
- Нормы отвода устанавливаются для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.
Существует два вида частной собственности на земельные участки:
- индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических л и ц);
- общая (общая совместная и общая долевая).
Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владение; пользование; распоряжение. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение определенного в законе срока является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого участка.
Правомочие владения - обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора).
Правомочие пользования - обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.
Собственник земельного участка в соответствии со ст. 40 ЗК РФ имеет право использовать (в установленном порядке) для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В то же время собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категорий земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами и выполнять другие обязанности (ст. 42 ЗК РФ).
Перечень прав и обязанностей, установленный в ст. 40, 42 ЗК РФ, может уточняться, дополняться нормами специальных законов (см., например, ст. 7 ФЗ от 16 июля 1998 г. №101-ФЗ "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения" 1 ; ст. 1, 19 ФЗ "О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан").
Правомочие распоряжения - обеспеченная законом возможность собственника "определять юридическую судьбу" земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственниками сделок с земельными участками.
Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Они не должны наносить ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.
Во все времена устанавливались определенные ограничения права собственности; беспредельного права собственности никогда не существовало. Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, из договоров или судебных решений.
Е.Н. Колотинская выделяла два вида ограничений права собственности: а) постоянные - требования рационально использовать и охранять землю, не нарушать своими действиями права и законные интересы других лиц, выполнять условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон и др., а также право государства на принудительный выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных сельхозугодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником; б) временные - строго целевое использование земельного участка, возможность совершать сделки купли-продажи земельного участка, занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения его целевого назначения 1 . По целям можно выделить ограничения в интересах государства, общества и ограничения в интересах частных лиц.
Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ). Статья 56 ЗК РФ регулирует, по сути, установление ограничений только в интересах государства, общества, которые возникают из актов органов государственной власти, органов местного самоуправления или решений суда. Ограничение прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. Ограничения прав подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Установленные ограничения обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий участок к другому лицу они сохраняются.
Ограничения права собственности на земельные участки могут касаться правомочия пользования или правомочия распоряжения. Те ограничения, которые затрагивают правомочие пользования, перечислены в п. 2 ст. 56 ЗК РФ неисчерпывающим образом; они могут выражаться, например, в виде установленной законом необходимости - при размещении объектов недвижимости - выполнять требования по охране окружающей природной среды, рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов (п. 1 ст. 41 Закона РСФСР "Об охране окружающей природной среды").
Право собственности может быть ограничено и самим собственником на основании договора, например, заключая договор аренды, собственник ограничивает правом арендатора принадлежащие ему правомочия владения и (или) пользования.
Ограничения права распоряжаться участком были широко распространены в начале 90-х гг.; например, существовал временной мораторий на распоряжение землей и жестко ограничивались случаи, когда собственник земельного участка может им распоряжаться.
В соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимостью сохранять целевое назначение земельного участка при совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие (на праве собственности) собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.
Вопрос25. Общая собственность на земельные участки: виды, субъекты, содержание.
Общая собственность на земельные участки - это собственность двух или нескольких лиц. Земельный участок может принадлежать лицам на праве общей собственности с определением доли каждого из собственников (общая долевая собственность) или без.определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на земельные участки является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование общей совместной собственности на этот участок.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц неделимого земельного участка. Общая собственность на делимый участок возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Так, в соответствии с нормами ЗК РФ общая долевая собственность домовладельцев возникает на земельный участок, на котором находится сооружение, входящее в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения в порядке и на условиях, предусмотренных ФЗ "О товариществах собственников жилья".
Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.
Как уже отмечалось, общая совместная собственность возникает в случаях, определенных законом. Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:
- в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства;
- в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33 - 34 Семейного кодекса РФ);
- в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, приобретенное таким товариществом за счет целевых взносов 1 (п. 2 ст. 4 ФЗ "О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан");
- согласно п. 4 ст. 14 ФЗ "О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан" после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения.
Наличие двух и более собственников на один участок предопределяет закрепление в законодательстве особых правил по реализации правомочий общей собственности.
Порядок осуществления правомочий долевыми и совместными сособственниками устанавливается нормами гражданского законодательства.
Согласно ст. 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации). Земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Аналогичная норма закреплена в ст. 16 ЗК РФ: государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Пункт 3 ст. 214 ГК РФ указывает, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 ГК РФ, т.е. от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В соответствии со ст. 114 (пп. «г» ч. 1) Конституции РФ, ст. 14 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации», Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью.
Правительство РФ осуществляет права собственника Российской Федерации непосредственно, либо делегирует это право другим органам государственной власти. Так, согласно постановления Правительства РФ от 08.04.04 г. № 200 «Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом», установлено, что указанное агентство является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Основными функциями Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, в частности, являются: проведение единой государственной политики в области имущественных и земельных отношений; разграничение государственной собственности, в том числе на землю, на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований и ряд других.
Статья 17 ЗК РФ устанавливает основания возникновения права федеральной собственности на землю. В федеральной собственности находятся земельные участки:
- которые признаны таковыми федеральными законами;
- право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
- которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Правовое регулирование разграничения государственной собственности на землю осуществляется в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» (указанный федеральный закон утратил силу - см. ФЗ от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ), другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Статья 2 данного Закона установила, что право собственности на земельные участки у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки РФ, субъектов РФ и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю, а также вступившие в законную силу судебные решения по спорам, связанным с разграничением государственной собственности на землю.
В то же время, ст. 3 (п. 10) Федерального закона от 25.10.01 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закрепляет правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для распоряжениями землями, являющимися государственной собственностью, не требуется. Распоряжение этими землями до того, как будет разграничена государственная собственность на них, осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством не предусмотрено иное. До момента разграничения государственной собственности Правительство РФ может определить порядок распоряжения данными землями.
Статья 3 Закона «О разграничении государственной собственности на землю» относит к федеральной собственности земельные участки, включенные в состав:
- земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;
- земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;
- земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.
В собственности субъектов Российской Федерации, согласно ст. 18 ЗК РФ, находятся земельные участки: которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Кроме того, в собственности субъектов РФ могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки: занятые недвижимым имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ; предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов РФ; отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов РФ в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации, землям фонда перераспределения земель; занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов РФ.
Основания внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у субъектов Российской Федерации возникает право собственности, определены в ст. 4 Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю». Таковым основанием является включение этих земельных участков в состав: земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов РФ; земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта РФ, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов РФ; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения; фонда перераспределения земель; земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов РФ, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением, установленным настоящим Федеральным законом (ст. 18).
В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге в целях сохранения единства городского хозяйства основанием внесения земельных участков в перечень земельных участков, на которые у указанных субъектов Российской Федерации возникает право собственности, является также основание, указанное в пункте 1 статьи 5 настоящего Федерального закона.
Что касается оснований прекращения права государственной собственности на землю, то наиболее распространенным основанием является предоставление земель, находящихся в государственной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Статья 15 ЗК РФ указывает, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Статья 29 ЗК РФ закрепляет систему исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, которые вправе предоставлять земельные участки гражданам и юридическим лицам. Предоставление указанным лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9,10 и 11 ЗК РФ.
Административный акт (постановление), на основании которого в последующем заключается договор купли-продажи или аренды земельного участка, образуют юридический состав, служащий основанием приобретения соответствующих прав на землю. В некоторых случаях таким основанием является только решении соответствующего органа, например, при предоставлении государственному учреждению земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Правовое регулирование предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности осуществляется на основании статей 30-34 ЗК РФ, причем выделяют порядок предоставления указанных земель для строительства и для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ).
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, причем ЗК РФ предусматривает две процедуры такого предоставления: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ. Постановлением Правительства РФ от 11.11.02 г. № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или правила заключения договоров аренды таких земельных участков.
Предоставление же земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ (государственные и муниципальные унитарные предприятия и др.) - в постоянное (бессрочное) пользование.
Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1. проведение работ по формированию земельного участка, включающего в себя:
- подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2. государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными законодательством РФ;
3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных
участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
4. подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
- проведение работ по формированию земельного участка;
- государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными законодательством РФ;
- принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.
Решение уполномоченного на то исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
- государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;
- заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
- заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
Решение или выписка из него о предоставлении земельного участка для строительства либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия. В случае отказа в предоставлении земельного участка для строительства такое решение может быть обжаловано заявителем в суд.
Если суд признает недействительным отказа в предоставлении земельного участка для строительства, то в своем решении он обязывает соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.
Необходимо отметить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.