Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение. Узаконить реконструкцию Можно ли реконструировать дом без разрешения

По общему правилу для проведения реконструкции необходимо получить разрешение на строительство. В некоторых случаях, прямо перечисленных в законе, получение разрешения на строительство не требуется . К таким случаям относится:

Проведение капитального ремонта здания;
Проведение работ по перепланировке или переустройству жилых помещений;
Строительство на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства или дачного хозяйства;
Реконструкция некапитальных объектов (киосков, навесов и пр.);
Проведение работ, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности постройки. Например, в городе Москве такие виды работ перечислены в Приложении № 2 к Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП от 27.02.2012 г. 6. Реконструкция строений и сооружений вспомогательного использования.

В Москве и в Московской области этот список дополнен случаями реконструкции объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводов, сетей газопотребления и газораспределения, реконструкции объектов благоустройства (Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП и Закон Московской области от 10.10.2014 N 124/2014-ОЗ). Если вы реконструируете именно такие объекты, перед началом работ проконсультируйтесь с юристом. Убедитесь, что в вашем случае получение разрешения на строительство точно не требуется.

Как узаконить самовольную реконструкцию?

Способ легализации самовольной реконструкции зависит от категории и типа реконструированного объекта, документов, имеющихся у застройщика на руках, а также работ, проведенных в отношении постройки. Согласовать реконструкцию можно в административном порядке или через суд.

Как узаконить самовольную реконструкцию частного дома?

Если частный дом расположен на землях, предназначенных для ведения садоводства или дачного хозяйства, то для узаконивания реконструкции можно сразу обращаться в Росреестр. Для регистрации права на реконструированный частный дом, вы должный будете представить два документа:

Декларацию об объекте недвижимости;
Правоустанавливающий документ на земельный участок.

Если частный дом расположен на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, то в Росреестр нужно представить разрешение на строительство (реконструкцию). Если такого разрешения нет, возможно два варианта:

Разрешение на строительство не требуется (см. выше). И тогда в регистрирующий орган следует представить документы, подтверждающие это. Например, заключение эксперта о том, что реконструкция не затронула характеристик надежности и безопасности объекта.
Разрешение на строительство требуется . В этом случае узаконить постройку можно через районный (городской) суд.

Узаконить самовольную реконструкцию нежилого здания

После завершения работ нужно обязательно попытаться ввести здание в эксплуатацию в установленном порядке. Однако, если строительство осуществлялось с нарушениями, которые говорят о самовольном характере постройки, ее легализация возможна только через суд.

Узаконить реконструкцию можно будет, если соблюдены следующие условия:

Постройка соответствует целевому назначению земельного участка.
Застройщик предпринимал попытки получить разрешение на строительство или такое разрешение требуется, а также пытался ввести здание в эксплуатацию.
Постройка соответствует градостроительным и строительным нормам.

Чтобы узаконить реконструкцию через суд нужно:

Собрать документы об объекте, достаточные для ввода объекта в эксплуатацию;
Обратиться с заявлением о получении разрешения на ввод постройки в эксплуатацию (если не осуществлялось);
Провести строительно-техническую экспертизу объекта. Установить, что объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
Подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку в суд.

Если правообладателем земельного участка является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то с иском нужно обращаться в арбитражный суд. Если правообладатель участка – физическое лицо, в районный (городской) суд.

Организация самовольно надстроила 2 этаж в здании. Разрешение на реконструкцию не получала. Какие существуют способы узаканивания такой надстройки? Можно ли в указанной ситуации ссылаться на то, что надстроенные помещения являются вспомогательными и не требуют получения разрешения на реконструкцию и, соответственно, ввод в эксплуатацию?

Ответ

Узаконить самовольную реконструкцию можно в судебном порядке, путем подачи иска о признании права собственности на реконструированный объект - см. форму « ».

Надстройка этажа здания представляет собой реконструкцию объекта, для осуществления которой требуется разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), а для регистрации изменений разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ, ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Учитывая, что надстройка этажа влияет на конструктивные элементы здания, как правило, доводы, что для такой реконструкции не требуется разрешение, не принимаются во внимание (п. 17 ст. 51 ГрК РФ) - см. например, Постановление АС УО от 21.07.2015 № А60-44088/2014, Постановление АС ПО от 28.05.2015 № А65-13239/2014.

Условия для удовлетворения такого иска указаны в рекомендации « » и статье « ».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Чтобы признать право собственности на , необходимо доказать, что соблюдены следующие условия:

С 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка» (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"»; далее ‒ Закон № 258-ФЗ). Теперь усложнился порядок признания права собственности на самовольную постройку. Если до 1 сентября 2015 года пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал только два обязательных условия для этого, то теперь их стало четыре.

Список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал закрытым. С 1 сентября 2015 года это могут быть только здания, сооружения или другие строения.

Законодатель исключил понятие «иное недвижимое имущество». Однако из этого не следует, что не подлежат сносу объекты незавершенного строительства на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 30 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

В какой суд обращаться для признания права собственности на самовольную постройку

При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, нужно учитывать в совокупности:

 субъектный состав участников спора;

 характер спорного правоотношения.

Такая правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 г.; далее - Обзор Президиума Верховного суда РФ).

В нем Президиум Верховного суда РФ разъяснил следующее:

1) дела о признании права собственности на самовольную постройку подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;

2) даже если предметом спора является нежилое помещение, спор все равно подведомственен суду общей юрисдикции. Однако это не относится к случаям, когда в материалах дела есть доказательства, что ответчик имеет статус индивидуального предпринимателя и осуществляет предпринимательскую деятельность (тогда нужно обращаться в арбитражный суд). Следовательно, сам по себе факт того, что предметом является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет.

Кто будет сторонами процесса по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Это зависит от того, принадлежит ли участок лицу, которое возвело постройку.

1. Застройщик возвел постройку на чужом участке (абз. 2 п. 25 постановления № 10/22).

Если при этом были получены необходимые разрешения на создание постройки, то с может обратиться правообладатель участка (чаще всего с иском обращается публичное образование). Ответчиком будет застройщик.

2. Застройщик возвел постройку на своем участке (абз. 3 п. 25 постановления № 10/22).

С иском обращается сам застройщик. Ответчиком будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. В Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.

Арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному определяют размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Поэтому размер госпошлины зависит от того, в какой суд истец будет обращаться:

 при обращении в арбитражный суд госпошлина уплачивается как по искам неимущественного характера (ч. 2 ст. 103 АПК РФ) и определяется по правилам, указанным в подпункте 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ;

 при обращении в суд общей юрисдикции госпошлина зависит от стоимости постройки и определяется по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Внимание! Если истец не определит цену иска о признании права собственности на самовольную постройку и исходя из нее размер госпошлины, то суд общей юрисдикции оставит такой иск без движения

Иск о признании права собственности на самовольную постройку носит имущественный характер и подлежит оценке. Поэтому в нем должна быть определена цена иска и госпошлина, которая должна быть уплачена исходя из стоимости такого имущества. Такие разъяснения содержатся в ответе на вопрос № 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2005 года.

Так, в одном из дел суд оставил иск без движения, поскольку истец не определил цену иска и не приложил документы, подтверждающие стоимость постройки (определение Приморского краевого суда от 22 июля 2014 г. по делу № 33-6417). По другому делу суд также оставил иск без движения, указав, что госпошлина в размере 200 руб. явно не соответствует стоимости имущества, о котором заявлен иск (апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу № 33-13511/15).

От уплаты государственной пошлины по иску о признании права собственности на самовольную постройку освобождены государственные органы и органы местного самоуправления (независимо от того, выступают они как ответчики или как истцы).

Об этом сказано в подпункте 19 пункта 1 статьи 333.36 и подпункте 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Условия признания права собственности, установленные в Гражданском кодексе РФ

Для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Суд признает право собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведена постройка, находится у истца:

 в собственности;

 в пожизненном наследуемом владении;

 на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность. Такое разъяснение содержится в определении Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14-165.

В нужно указать документ, подтверждающий, что участок находится у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Для признания права собственности необходимо доказать, что лицо, осуществившее постройку, имеет права в отношении участка, допускающие строительство на нем этого объекта (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

3. Соответствие постройки градостроительным нормам (условие начало действовать с 1 сентября 2015 года)

На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным:

 документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или

 обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Об этом сказано в абзаце 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Самовольная постройка не должна:

 нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц;

 создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Об этом сказано в абзаце 4 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.*

Как пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ будет применяться во времени по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Суд будет применять пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Такой вывод следует из статьи 4 Гражданского кодекса РФ и пункта 31 постановления № 10/22.

Условия признания права собственности на самовольную постройку, выработанные на практике до 1 сентября 2015 года

На основе анализа практики можно выделить условия признания права собственности на самовольную постройку, которые были выработаны судами еще до 1 сентября 2015 года и продолжают действовать сейчас.

1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка

Несоответствие постройки целевому назначению участка, на котором она расположена, является условием, влекущим невозможность признать право собственности на самовольно возведенное строение в суде. Такое разъяснение дано в определении Верховного суда РФ от 13 января 2015 г. № 18-КГ14-168.

2. Застройщик обращался за разрешением на строительство (пытался легализовать постройку иным способом)

Застройщику (если в суд с иском обращается именно он, а не иное лицо, например, собственник участка) необходимо доказать, что он обращался за разрешением на строительство (и (или) актом ввода объекта в эксплуатацию) и ему незаконно отказали в этом (абз. 2 п. 26 постановления № 10/22).

Обоснование

Дело в том, что о признании права собственности на самовольную постройку - это исключительный способ защиты права. Он возможен, если истец исчерпал иные возможности узаконить свое право собственности. Такой иск нельзя использовать для упрощения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода закона.

На это указано в Обзоре Президиума Верховного суда РФ.

При этом сам по себе факт обращения за выдачей разрешения не свидетельствует о принятии застройщиком надлежащих мер к легализации постройки. Зачастую возникает ситуация, когда лицо обращается за разрешением на строительство, когда объект уже построен, и ему законно его не выдают. В таком случае суд откажет истцу в удовлетворении его требований о признании права собственности на самовольную постройку (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 27 декабря 2013 г. № Ф09-13814/13 по делу № А07-1984/2013).

Однако иногда не требуется получать разрешения на строительство. В таких случаях доказывать факт обращения за разрешением не нужно.

3. Постройка соответствует нормативам, сохранение ее не создает угрозы для граждан

Необходимо привести список заключений компетентных органов, подтверждающих, что постройка соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Если необходимых заключений нет или суд сомневается в их достоверности, то он вправе (но не обязан) назначить экспертизу. Поэтому лучше подготовить заключения заранее.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 26 постановления № 10/22.

В части соответствия постройки нормам строительных и градостроительных нормативов можно сказать, что изменения, которые вступили в силу с 1 сентября 2015 года (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ), закрепили эту судебную практику уже на уровне закона.

4. Постройка является самостоятельным объектом

Статья 222 Гражданского кодекса РФ не распространяется:

 на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом;

 на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 29 постановления № 10/22.

Так, в одном из дел суд отказал как в сносе постройки, так и в признании права собственности на нее, поскольку не было доказано создание нового объекта, а была подтверждена реконструкция (переоборудование) пристройки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А63-10861/2012). Однако реконструированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой, если в результате этих работ возник новый объект (п. 28 постановления № 10/22)».

Следует отметить, что некоторые суды могут потребовать переквалификации иска на административный иск (в порядке уточнения исковых требований), т.е. вместо норм ГПК РФ требуют применять нормы КАС (Кодекс Административного Судопроизводства). Однако, такие требования не являются правильными, ибо в иске будет идти речь о споре о праве (Вы будете просить признать за Вами право собственности на реконструированный объект, несмотря на то, что он и до реконструкции, вроде как, являлся ВАШИМ). Да, и здесь мы вновь (и вновь) встречаемся с коллизией российского законодательства. В самом деле, несмотря на то, что дом и так уже находится в собственности истца, он вынужден подавать иск… о признании права собственности на него – только по той причине, что была произведена реконструкция.

Исковое заявление в суд об узаконении самовольной реконструкции

Инфо

Получив от администрации разрешение, нужно будет найти организацию, у которой есть лицензия на разработку проектов реконструкций, или сертификат, который подтверждает право на такой вид деятельности. Полученный в этой организации эскиз реконструкции требуется согласовать у главного архитектора района. Распоряжение на начало робот администрация дает после выполнения согласования.

Организация, эксплуатирующая дом, утвердит работы и порекомендует организацию, имеющую лицензию на ведение такого типа работ. Здесь же должен быть получен ордер на складирование строительных материалов и вывозку мусора. 3 После окончания реконструкции специальная комиссия, в которой должны обязательно быть представители администрации района, эксплуатирующей организации, пожарных, санэпидемстанции и других органов контроля, решает судьбу реконструкции простым голосованием.

Как узаконить реконструкцию дома с минимальными затратами

Вам понадобится

— заявление на получение разрешения для разработки проекта
— документ на право собственности
— техпаспорт квартиры, заявление заказчика с обоснованием реконструкции.

Инструкция 1 Для того, чтобы узаконить реконструкцию, в районную администрацию должны быть поданы следующие документы: заявление на получение разрешения для разработки проекта, документ на право собственности, техпаспорт квартиры, заявление заказчика с обоснованием реконструкции. 2 В том случае, когда дом представляет собой архитектурную или историческую ценность, потребуется предоставление заключения местного органа, занимающегося охраной культурного наследия и памятников. В результате, администрацией будет выдано распоряжение на подготовку проектных документов.

Как узаконить реконструкцию дома на собственной земле?

Внимание

Последнее обновление: 20.01.2017 Например, Вы сделали самовольную реконструкцию. При этом разрешение на нее (от администрации) получено не было. Пока реконструировали, об этом, видимо, не задумывались.

Важно

Но, вот пришла пора идти в Росреестр для оформления права собственности на реконструированное помещение. И вот тут-то возникла некая сложность. Пример искового заявления в суд приведен ниже. Кстати, в соответствии с пп.4 п.17 ст. 51 ГсК РФ, для переустройства и перепланировки разрешение на строительство не требуется.

В отличие от реконструкции. В соответствии с п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст.

Документы для оформления реконструкции жилого дома

Новая черепичная крыша, эркерное окно, добавление террасы, голландская разбивка рам – и дом уже выглядит по-современному, не потеряв очарования старины. Вместо старого сарая может появиться гараж, а в углу сада – небольшой, но красивый хозяйственный домик. Все эти новшества следует узаконить. Куда нужно обращаться при реконструкции частного жилого дома? Есть обязательное требование: реконструкция должна быть безопасной.

Нужно четко просчитать, что она не приведет в будущем к опасности разрушения. Важно также, чтобы достройки не превышали параметров разрешенного строительства. Первоначально надо получить разрешение на проведение работ по реконструкции.
Обращаться следует в соответствующий региональный орган, который отвечает за выдачу подобных документов. Чаще всего, это местные исполкомы с системой «одно окно» или созданные при них комиссии по строительству.

Реконструкция частного дома: какие нужны документы? разрешение на реконструкцию

Реконструкция частного дома за счет такой формы господдержки должна производиться только с получения разрешения от территориального органа ПФ. Для этого владельцу сертификата гособразца, направляющему материнский капитал на данный вид работ, которые он планирует осуществлять собственными силами, без использования услуг подрядных организаций, нужно представить соответствующее заявление. При положительном ответе выделенные средства перечисляются в два этапа на расчетный счет, который нужно будет указать в подаваемых документах.
Первый транш в количестве не более половины неизрасходованного до настоящего момента остатка из суммы материнского капитала можно получить в течении двух месяцев со дня рассмотрения заявления, а второй – только через полгода после перечисления предыдущей части, причем при подтверждении факта ведения работ по реконструкции.

Вначале необходимо обратиться в БТИ (бюро технической инвентаризации) и заказать там технический паспорт на здание в целом с учетом СДЕЛАННЫХ ИЗМЕНЕНИЙ (т.е. с учетом реконструкции). Таким образом, через несколько недель у Вас на руках будет два технических паспорта: старый, без сделанных изменений и новый, в котором будут отмечены изменения Взяв оба этих технических паспорта, а также правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый паспорт на него, следует обратиться в администрацию с заявлением о разрешении реконструкции. В качестве правоустанавливающих документов могут фигурировать свидетельство о праве собственности (точнее, соответствующая выписка из Росреестра) на земельный участок, договор аренды такого участка. В ряде случаев право аренды позволяет узаконить самовольную постройку — см. здесь. Заявление пишется в свободной форме, от руки.

Оформление ранее проведенной реконструкции дома

Обычно люди, как правило, не соглашаются. Если на Вашем земельном участке, на котором расположено реконструированное здание (например, жилой дом), имеется недвижимое имущество или линейные объекты, принадлежащие третьим лицам, то необходимо также заручиться соглашениями от них, что они не возражают против реконструкции. Ведь, согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ, реконструкция не должна нарушать охраняемые законом интересы третьих лиц. Поэтому суд будет учитывать разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, т.е. должен будет выяснить, не нарушает ли сохранение самовольной (реконструированной) постройки права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки и т.д.

Как оформить реконструкцию дома

Это нужно доказать предоставлением необходимых документов в ПФ РФ. Это нужно знать Тем, кто собирается менять перекрытия или же переносить несущие стены, переустраивать помещения или вентиляционные шахты, заменять систему водопровода или канализации и т. д., обязательно нужны оформлять разрешение. Любое из перечисленных действий относится к такому понятию, как реконструкция частного дома.
За незаконные работы налагается административный штраф, кроме того, хозяев заставляют приводить все в прежний вид. Нужно помнить, что самостоятельная реконструкция частного дома законом запрещена. В первую очередь такие работы без соответствующего надзора со стороны специалистов могут быть опасны. Во-вторых, обнаружив нарушения, комиссия может принять решение о том, что строение требуется привести в то состояние, в котором оно было до этого.

Специалисты должны посмотреть новый проект, проанализировать все вносимые в него изменения и только после этого выдать специальное разрешение на осуществление такого процесса, как реконструкция частного дома. Какие документы нужно представить Для начала владельцу нужно будет написать соответствующее заявление и представить его в региональный отдел самоуправления. К нему надо будет приложить план по реконструкции строения, который должен быть составлен либо в юридической компании, либо частным предпринимателем, имеющим для этого соответствующую лицензию.

Кроме того, понадобятся такие документы для реконструкции частного дома, как подробная опись всех работ и мероприятий по изменению технических параметров, а также согласие на данный процесс всех членов семьи, в том числе и проживающих в данном особняке, и отсутствующих.

Как через суд оформить реконструкцию дома

Добавляются также разрешение на реконструкцию жилого дома и подтверждаются права собственности. Как оформить реконструкцию дома? Независимо от добротности строения, рано или поздно она устаревает и приходит в негодность, потому для такого дома нужна реконструкция, которая включает в себя множество комплексных работ. Но отдельные собственники вместо восстановления здания сносят его, правда, если они не являются памятниками зодчества или истории. Многие могут ничего не делать, но тогда все ваши действия будут считать противозаконными, после чего возрастает вероятность штрафов со стороны государства. Лучше всего уделить немного внимания и потратить немного времени, чтобы, как можно быстрее завершить сборку документов, чем потом мучительно разбираться и что-либо доказывать.

Разрешение на реконструкцию дома на собственном участке – документ, который необходимо оформлять, если при капитальном ремонте здания приходится вмешиваться в его структуру. Без этой бумаги действия, направленные на технологические изменение каркаса постройки, будут считаться незаконными. Ее можно зарегистрировать в органах местного самоуправления.

Законодательные акты

Реконструкция здания в Российской Федерации регламентируется следующими НПА:

Градостроительный Кодекс (например, в статье №1 дается развернутое определение реконструкции);
статья №754 ГК;
Рекомендации по оценке эффективности реконструкции зданий (утверждено Приказом Госстроя №8);
Приказ Госкомархитектуры от №312;
ФЗ №191;
Постановление Госстроя №153;
региональные НПА, к примеру, Постановление Правительства Москвы №894-ПП.

Что такое реконструкция дома?

В соответствие с законодательством РФ реконструкцией признаются изменение ключевых параметров (этажности, высоты, объема, площади) всего здания или его частей:

надстройка (в т.ч. мансард);
расширение дома;
утепление пола, стен и потолка;
замена или установка нового инженерного оборудования;
перестройка;
ремонт и восстановление несущих стен.

Как правило, эти действия необходимы в случае износа объекта недвижимости. Полностью сносить старые несущие конструкции и возводить новые нельзя, допускается только ремонт существующих элементов.

Но при этом не требуется никакого разрешения в случае капремонта или перепланировки частного дома на своем участке. Поэтому перед началом строительных работ следует четко прояснить, к какому именно типу структурных изменений относятся дальнейшие монтажные мероприятия.

Капитальный ремонт подразумевает улучшение условий проживания и физических характеристик определенного помещения. Перепланировка объекта – это изменение конфигурации здания без добавления новых конструктивных элементов. А вот при реконструкции чаще всего появляются новые пристройки здания без изменения ключевых параметров дома:

демонтаж или возведение новых этажей;
изменение конфигурации, формы и размера здания;
установка перегородок внутри дома (или их демонтаж);
постройка крыльца и веранды;
«прорубание» новых проемов для окон или дверей.

Как получить разрешение на реконструкцию в 2018

Сначала нужно разработать план будущих изменений со всеми нюансами и деталями и определиться с точной причиной строительных работ, поскольку ее также потребуется указать контролирующей организации. Этот документ можно:

составить самостоятельно (что допускается в редких случаях);
оформить через специалиста в архитектурном отделе администрации;
заказать в проектной организации, которая имеет соответствующую лицензию и входит в СРО.

В плане потребуется указать не только виды работ, но и их исполнителя. По закону им может выступать собственник частного дома, если размеры строения не превышают 10 кв.м. В противном случае нужно будет указать строительную компанию.

Требуемые документы

В местную администрацию надо предоставить:

заявление на реконструкцию;
план застройки на собственной земле;
выписку ЕГРН;
техзадание на будущие строительные работы;
описание всех мероприятий;
правоустанавливающие документы на надел;
план дома и участка на текущий период;
общегражданский паспорт;
согласие всех совладельцев и совершеннолетних членов семьи на производимые действия.

Срок рассмотрения заявки – 30 дней. В это время не стоит начинать монтажные работы, поскольку существует риск официального отказа.

Дополнительные службы

Если администрация разрешит реконструировать здание, то после получения резолюции от главного районного архитектора нужно будет посетить коммунальную, санитарную и пожарную службы. После одобрения плана в этих организациях следует получить полис общегражданской ответственности, который нужен для официального ведения строительно-монтажной деятельности.

Помимо этого перед началом реконструкции индивидуального дома нужно будет обратиться в местную организацию строительного надзора и в ней также получить разрешение на:

монтаж и демонтаж конструкций;
проведение раскопочных мероприятий на собственном участке.

Упрощенная схема

Оформление реконструкции по упрощенной схеме (по-другому – дачной амнистии) занимает примерно столько же времени, сколько и по обычной. Ключевое различие между этими двумя способами заключается в количестве требуемых документов. При упрощенной схеме требуется гораздо меньше бумаг:

заявление на реконструкцию дачного дома;
выписка ЕГРН;
сокращенный план.

Фактически именно по этой схеме можно провести реконструкцию старого фундамента деревянного дома. Фундамент – это признак капитального строения, поэтому его можно задокументировать в рамках дачной амнистии и перевода здания из дачи в обычный частный дом в собственности.

Частные случаи реконструкции жилого дома

Схема оформления реконструкции зависит от типа основного дома и пристройки. Основной скелет и протокол работ остается неизменным, но прибавляются дополнительные нюансы. Например, реконструкция кирпичного дома в деревне (старого или не очень) оформляется по стандартной схеме, а дачи – по упрощенной.

С увеличением площади

При увеличении площади помещений не допускается убирать несущие конструкции, чтобы сделать какие-то комнаты больше. Техническая служба не пропустит проект с переносом несущих стен из-за вероятного риска обрушения здания. Если хочется все-таки увеличить площадь первого этажа загородного дома, допустимо заменить стену несколькими столбами, освободив лишнее пространство. Это будет самый приемлемый вариант расширения площади.

Реконструкция старого деревянного дома

Если хозяева решили не сносить деревянный дом, а обложить его кирпичом или как-либо увеличить, потребуется взять разрешение на реконструкцию. Этот документ необходим в большей степени для подключения коммуникаций. Основные проблемы при реконструкции деревянной постройки возникнут лишь при общении с газовой службой. Чтобы гарантированно подключить газ в такой дом, нужно соблюдать габариты постройки и не выходить за его периметр.

Аналогичные проблемы ждут тех, кто под видом реконструкции решит снести старый деревенский дом и построить новое здание. Лучше не экспериментировать, а изначально получать разрешительную документацию на тот вид работ, который будет производиться в реальности.

Реконструкция крыши и кровли

В большинстве случаев удается доказать, что структурные изменения крыши относятся не к реконструкции, а к ремонту, поскольку крыша не относится к несущим конструктивным деталям постройки. Основания:

статьи №1, 51, 5 Градостроительного Кодекса;
ФЗ №337;
ФЗ №215;
ФЗ №364;
ФЗ №210;
ФЗ №243.

Т.е. перед заменой крыши можно не получать разрешение на реконструкцию, если собственник дома сможет доказать, что это всего лишь капитальный ремонт здания.

Как узаконить реконструкцию

Узаконивание самовольной реконструкции состоит из нескольких этапов, нужно:

заказать техпаспорт с учетом имеющихся изменений;
взять старый и новый технические паспорта, свидетельства о собственности на объект недвижимости и проект уже существующей пристройки, написать заявление и обратиться в администрацию;
если проект будет соответствовать градостроительным нормам, муниципалитет даст условное «добро» на реконструкцию и предложит обратиться в суд;
после необходимо попытаться добиться разрешения в пожарной службе, но в большинстве случаев без одобренной официально реконструкции она отказывает в предоставлении необходимой документации (но письменный отказ в разрешении пригодится для суда);
взять нотариально оформленное разрешение от владельцев других зданий на этом же участке (при наличии);
обратиться в суд с исковым заявлением по месту расположения объекта.

Суд рассматривает заявление, проводит камеральную проверку, заказывает необходимые экспертизы, а после чего выносит решение. Если заявитель получит устное разрешение от муниципалитета, то в 99% его судебный иск будет удовлетворен, поскольку не будет существенных причин для отказа.

Реконструкция частного дома без разрешения

Разрешение на реконструкцию требуется только в случае каких-либо сделок с недвижимостью или подключения коммуникаций. Многие собственники не оформляют документально производимые строительные работы, чтобы не увеличивать их стоимость (разработка проекта стоит дорого). В этом случае физлица оплачивают штраф в размере от 2 до 5 т.р.

Необходимость оформления разрешения на реконструкцию зависит от особенностей производимых работ, типа дома и дальнейшей судьбы недвижимости. Если структурные изменения незначительны, хотя и не считаются капремонтом или перепланировкой, а здание пока не готовится к продаже, разрешение на реконструкцию можно получить после проведения строительных работ.