Рассчитать аренду земли по кадастровой стоимости. Как совершается расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости

Арендная плата за землю – это оплата права пользования земельным участком, сданным в аренду его собственником. Стоимость аренды определяется сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

В случае оформления участка в аренду срок на введение его в эксплуатацию составляет 3 года. Далее плата за землю повышается, поскольку ставка земельного налога увеличивается в 2 раза (за исключением земли для индивидуального жилищного строительства).

Оплата при аренде земли у физического лица

Если в аренду предоставляется земельный участок, находящийся в частной собственности, то заключается типовой договор аренды. В нем предусматривают порядок, условия и сроки внесения платы за аренду. Арендная плата за землю в 2017 году определяется с учетом условий договора и норм, предусмотренных п.1. ст. 614 ГК РФ .

Когда в условиях договора не указан размер платы за аренду, то соглашение между сторонами не может считаться заключенным.

Формула оплаты за участок, сдаваемый частным лицом

Для расчета платы за земли, сдаваемые в аренду частными лицами, применяется определённая формула: рыночная стоимость участка, которая определяется не позднее чем за 6 месяцев до момента заключения договора аренды, умножается на ставку рефинансирования Центробанка, установленную в начале года.

Арендатор обязан вносить плату за аренду участка и возвратить его после окончания срока действия договора. При нарушении сторонами условий договора их права могут восстанавливаться в добровольном или принудительном порядке.

Заключить договор аренды с учетом интересов каждой из сторон помогут наши юристы. Консультации квалифицированных специалистов позволят избежать проблем и возникновения споров между сторонами.

Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета - и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты.

От чего зависит арендная плата за земельные участки – факторы, влияющие на размер аренды земли

Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.

Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.

Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:

1. Категория земли

В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, выплата может быть меньше или больше.

Стоимость обычно возрастает в такой градации:

За дачный участок граждане платят меньше средств.
Далее цены возрастают за землю ИЖС.
За землю под коммерческий объект.
За участок под с/х работы или производство.

Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.

*Величина коэффициента*	*Когда использовать?*
	Для случая льготной аренды.
	Для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства.
	Для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений.
	Если на участке предполагается разработка полезных ископаемых.

Приведем пример расчета:

Гражданин Фролов желает взять в аренду участок земли у государства под огородничество. Кадастровая стоимость участка по документам равняется 250 000 руб. Подставляя в формулу все показатели, рассчитаем размер выплаты: 250 000 руб. х 0,6% = 1 500 руб.

Таким образом, Фролов должен будет выплачивать ежемесячно по 1 500 руб., это с учетом кадастровой стоимости. Конечно же, владелец земли может не учитывать этот расчет и выдвинет сумму выше.

Расчет платы за аренду земли в зависимости от её нормативной стоимости

Понятие нормативной стоимости земли было введено в Российское законодательство.

Из определения следует, что при расчете и установке показателя учитывается доход, который может принести деятельность, осуществляющаяся на определенном участке земли.

Данный размер показателя может быть установлен на административном уровне, представителями власти.

При расчете показателя будут учитывать:

Границы земельного участка.
Категорию объекта.
Рыночную стоимость. Нормативная цена земли не должна превышать указанную стоимость на 75%.

Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли - или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.

Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.

Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.

Приведем пример расчета:

Гражданин Елисеев решил взять в аренду землю у государства для производства. Нормативная цена участка составила 1 000 000 руб. Рассчитаем арендную плату: 1 000 000 руб. х 1,5% = 15 000 руб.

Таким образом, ежемесячно за аренду Елисеев будет платить по 15 000 руб.

Формула расчета аренды земли по её рыночной стоимости

Большое распространение на сегодняшний день получила эксплуатация земельных участков таким образом, когда они не выкупаются в собственность, а берутся в аренду у государства, муниципалитета или частных лиц (юридических или физических). По этой причине очень остро сейчас стоит вопрос для потенциального , каким образом должна рассчитываться арендная плата за пользование таким участком и на основании каких величин такой расчет происходит?

Механизм расчета суммы платы за аренду по кадастровой стоимости для государственных и частных земель

Договор аренды земель в большинстве случаев является платным, поэтому необходимо знать механизм, по которому происходит расчет той суммы, которая подлежит уплате исходя за пользование участком.

Расчет аренды исходя из кадастровой стоимости используемого участка происходит в том случае, если речь идет о подписании соответствующего договора без проведения конкурсных процедур на заключение соглашения (например, если потенциальный арендатор обладает соответствующими льготами на заключение договора в первоочередном порядке).

Наиболее часто встречающаяся ситуация, когда аренда рассчитывается от кадастровой стоимости, связана с подписанием таких договоров, если собственником земель является государство или муниципалитет, а также если частный собственник пожелал включить свои земли в перечень арендного фонда и сдавать через него.

Величина платы за аренду участка, рассчитанная от кадастровой стоимости, может быть установлена как путем расчета по специальным формулам, так и определена в качестве процентного отношения к кадастровой стоимости, высчитанная на основе данных, содержащихся в Едином государственном кадастре недвижимости.

Как уже говорилось выше, для частных земель расчет от кадастровой стоимости характерен только в том случае, если земельный участок передан владельцем в специальный арендный фонд, которым распоряжается государство. Если земля передана арендатору самим владельцем, то размер платы будет определяться, исходя из рыночной цены конкретного участка.

Какие данные необходимы для самостоятельного проведения расчетов

Для того, чтобы самостоятельные расчеты были верны, если их производить с помощью специальных формул, необходимо знать некоторые величины, которые обязательны для применения в таких расчетах.

Одной из таких показательных величин должна стать кадастровая стоимость арендуемого участка. Узнать ее можно несколькими способами, один из которых – через территориальные подразделения Росреестра или многофункциональные центры. Этот показатель устанавливается путем проведения соответствующей кадастровой оценки при постановке на учет.

Еще один необходимый показатель – это корректирующий коэффициент, рассчитанный как процентное отношение к кадастровой стоимости.

В каждом конкретном случае он будет иметь свое значение, которое оказывает немалое влияние на итоговую сумму. Так,

Для участков, которые были изъяты из оборота по причине загрязнения в следствие их неправильной эксплуатации, заражения или деградации, применяется коэффициент, равный 0,01% от величины кадастровой стоимости;
Если участок передается в аренду лицу, имеющему право на различные налоговые (например, имеют право быть полностью освобождены от уплаты земельного налога в силу соответствия условиям предоставления такой льготы), также используется коэффициент корректировки, равный 0,01% от величины кадастровой стоимости данного участка;
Для земель, которые передаются в аренду физическим лицам или юридическим независимо от их формы организации, действует процентное соотношение корректирующего коэффициента относительно кадастровой стоимости арендуемого надела, равное 0,6%, если такой участок передается для ведения личного подсобного или крестьянского фермерского хозяйства с возможностью организации фермерского производства;
1% от кадастровой стоимости арендуемого участка назначается в качестве корректирующего коэффициента для тех участков, которые предоставляются для целей реализации заключенного концессионного соглашения;
1,5% – размер корректирующего коэффициента для участков, если они предоставляются в аренду в соответствии со статьей 39.7 (пункт 5) Земельного Кодекса РФ;
Максимальная величина корректирующего коэффициента установлена для тех участков, которые сдаются в аренду для использования залегающих на его территории недр.

Эти данные должны лечь в основу проводимых расчетов для определения той суммы, которая подлежит выплате в качестве арендной платы за пользование участком.

Как правильно рассчитать сумму для выплаты

Для максимально верного результата подсчетов суммы, которая будет определена в качестве арендной платы, необходимо использовать формулу, выглядящую следующим образом:

Вставьте сюда свой текстА = Кст * к, где
А – это непосредственно сама сумма арендной платы, которую должен внести за год потенциальный арендатор участка;
Кст – величина кадастровой стоимости конкретного участка, определенная в процессе кадастровой оценки (информацию об этой величине можно получить на сайте Росреестра либо в многофункциональных центрах путем подачи соответствующего запроса);
к – величина корректирующего коэффициента, которая будет меняться только в том случае, если будет изменена цель взятия участка в аренду, а также правовое положение арендатора (например, появятся основания для использования налоговых льгот).

Пример расчета размера аренды будет представлен в следующем виде:

Кадастровая стоимость участка равна 950,26 руб. за квадратный метр. Площадь арендуемого участка составляет 350 квадратных метров. Использоваться участок будет для организации личного хозяйства. Соответственно, размер арендной платы составит: А= 950,26 * 350 * 0,6 = 199554,6 рублей.

Эта сумма вносится арендатором ежегодно при условии, что у него не возникает оснований для снижения или увеличения корректирующего коэффициента (например, не появляются какие-либо налоговые льготы или не изменяется цель использования арендуемого участка). Если же корректирующий коэффициент изменился (например, цель использования участка изменилась с концессионного соглашения на добычу полезных ископаемых), то сумма будет пересчитана. Однако такой пересчет возможен только на следующий год аренды (в соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ).

Для тех участков, которые находятся в частной собственности, расчет суммы будет выглядеть несколько иначе, так как используется следующая формула:

А = С * Р, где
А – это годовой размер арендной платы, который предстоит оплатить арендатору за право пользования земельным участком;
С – размер рыночной цены арендуемого участка. Она определяется при проведении специальной независимой оценочной экспертизы в срок не менее чем за полгода до момента заключения арендного соглашения с арендатором;
Р – ставка рефинасирования, установленная Центральным Банком Российской Федерации в начале того года, в котором будет осуществлено заключение арендного соглашения.

Что такое дома системы социального обслуживания населения? Узнайте об этом в нашем .

Какие нюансы следует учесть

Так как при самостоятельных расчетах нередки случаи допущения различных ошибок, что может негативным образом сказаться на величине итоговой суммы, человеку, который занимается расчетами, следует учесть несколько немаловажных нюансов:

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости ежегодно автоматически изменяется. В последнее время таким изменением является увеличение на 5,2%.
Рыночная и кадастровая стоимости редко являются одинаковыми величинами, так как при определении последней оценщиками не учитывается факт наличия на объекте каких-то технических или инфраструктурных сооружений, которые улучшают или ухудшают состояние объекта.

Узнать кадастровую стоимость участка можно либо в Росреестре путем направления в его территориальные подразделения соответствующего запроса, либо через многофункциональные центры, где также могут предоставить эту информацию.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что расчет арендной платы за различные земельные участки происходит по-разному – на основе его кадастровой или рыночной стоимости. Выбор того или иного механизма зависит исключительно от того, к какому виду собственности конкретный участок относится – к государственной и муниципальной или частной. Если он принадлежит к первым двум формам – в основу определения суммы за аренду ляжет кадастровая стоимость, если к последней – расчеты будут строиться от рыночной цены.

Вопрос земли в России всегда актуален. Существующий порядок предоставления её в пользование предусматривает два варианта владения ею - аренда и право собственности.

Оба они предусматривают внесение за пользование землёй платежей, которые определены Налоговым и Земельным кодексах страны.

Существующий порядок предоставления, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности земель в аренду определен статьёй 39.1 ЗК РФ. Вопросам, связанным с платой за пользование ресурсом, посвящена статья ЗК № 65. Определение «плата за землю» подразумевает совокупность всех видов существующих платежей. Они могут иметь форму налога или арендной платы.

Законодательство

Порядок и основания для назначения платежей определены в статье 65 ЗК РФ. Согласно действующему законодательству, правом устанавливать размер арендной за землю, находящуюся в государственной , обладают федеральные, региональные и муниципальные собственники земли. Размер установленных платежей и сроки их выплат указываются в договоре, который заключается между собственником земли и арендатором после согласования условий использования земли.

Платежи за аренду земли, с точки зрения закона, относится к разряду существенных условий договора. Это значит что они не могут быть изменены собственником в одностороннем порядке. Прервать договор можно в случае нарушения правил пользования землёй или задержке по оплате.

Использовать землю можно только по назначению, определённому сторонами в договоре.

Договора аренды, заключаемые на срок более 11 месяцев подлежат государственной регистрации. Срок аренды сельскохозяйственных угодий не может превышать 49 лет, для муниципальных или государственных нужд - 1 года. За нарушение правил регистрации договоров аренды предусмотрено административное наказание.

Как определяется размер арендной платы и от чего зависит

В основе расчёта арендной платы могут лежать два показателя – кадастровая стоимость земли или нормативная цена. Такой порядок определён статьёй 3 ФЗ № 137, принятого в 2001 году. Понятие «нормативная цена» раскрыто в статье 25 ФЗ № 1738-1, введенного в действие в 1991 году. Прерогатива определения нормативной цены закреплена статьёй 66 ЗК РФ за Правительством РФ. Своё решение по определению цены оно закрепляет соответствующим постановлением.

Величина нормативной цены зависит от места расположения земельного надела, его категории и потенциально возможного получения дохода за его эксплуатацию в определённый промежуток времени.

Конечный размер арендной платы на землю, устанавливаемый её владельцем, согласовывается с арендаторами.

Используемые в практике расчёта рыночная и кадастровая стоимости земли регулируются действующим законодательством. В качестве основного нормативного документа для этих целей используется ФЗ, регулирующий в стране оценочную деятельность. Размер платежей за пользование землей на условиях аренды может быть изменён только по согласованию сторон.

Как происходит оплата за аренду участка физ лицами

Действующее законодательство позволяет взимать арендную плату за землю не только в денежной форме. Фиксированная сумма может быть оплачена в форме оказанных им владельцу земли услуг, выделением доли в доходах от коммерческой деятельности, имуществом, товарами и т.п.

В качестве арендной платы во многих регионах страны применяют только налог на землю. Задержка платежей по аренде более, чем на 6 месяцев является основанием для расторжения договора и взыскания сумм задолженности через Арбитражный суд.

Налог на землю

Действующее законодательство возлагает обязанность по уплате земельного налога на собственников наделов. Такие платежи относятся к общегосударственным видам начислений. Арендаторы являются косвенными плательщиками земельного налога. Его сумма закладывается в размер арендной платы.

Правовое регулирование

Главным законодательным актом, регламентирующим порядок начисление налога на землю, является НК РФ. Определение налога дано в статье 31 этого кодекса. В соответствии с его положениями местные и региональные власти разрабатывают свои нормативные акты по форме и размеру уплаты налога. Такое право дано им статьёй 31 НК РФ. Принятые ими решения не должны противоречить федеральному законодательству и быть лишь дополнением к нему.

В 2017 году произошло изменение базового значения стоимости земли, принимаемого для расчёта налоговой ставки. Теперь в качестве базы для расчёта применяется кадастровая стоимость земли.

Ранее в основе определения налоговой ставки использовалась её балансовая стоимость.

Эти величины имеют принципиальные отличия в оценочной стоимости земли. Балансовая стоимость может быть значительно ниже кадастровой. При сдаче в аренду частной земли используется её рыночная оценка. Установленные местной властью налоговые ставки имеют свои ограничения. Они определены статьёй 394 НК РФ. Размеры налоговых ставок зависят от категории земель. Их кодирование раскрывается в Кодексе бюджетной классификации.

Как влияет арендная плата на земельный налог

Между арендной платой и земельным налогом существует прямая связь. Земельный налог входит в состав арендной платы. Размер последней при сдаче в аренду государственных земель в большинстве случаев равен сумме налога.

Земельная рента, которой является налог на землю, поддерживается государством на уровне, обеспечивающем определённую рентабельность сельскохозяйственным производителям.

Порядок налогообложения земли

Действующее законодательство возложило обязанность по уплате налога на владельцев земли. Его плательщиками являются юридические и физические лица, которые владеют землей на праве собственности или бессрочного пользования. Статья 388 НК РФ освобождает от уплаты налога арендаторов, берущих наделы у их собственников.

Обязанность по уплате налоговых платежей на них ложится при выкупе права аренды на землю, находящуюся в собственности государства или муниципалитетов. Размер арендной платы за частные земельные наделы определяется владельцем самостоятельно в соответствии с рыночными ценами. Их уровень формирует спрос.

Не попадает под действие НДС арендная плата за государственную и муниципальную землю. Арендные платежи других видов земель облагаются по ставке 18%.